부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동, 현칭 ‘품에안은’ 공동주택 중 7층 702호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사제이비개발이고, 감정요항상 건물은 오피스텔 20개호와 공동주택 16세대로 구성된 10층 건물입니다. 이 호실은 데이터상 공동주택(다세대주택)으로 정리됩니다.
권리의 기준점은 2019.08.21. 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 이후 소유권이전, 민간임대주택등기, 임의경매개시결정, 근저당권 이전 이력이 이어지지만, 경매 관점의 핵심은 702호 점유자의 전입일입니다. 한지우의 전입일은 2024.03.04이고 배당요구는 2024.09.23 접수로 표시되어 있어, 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 확인되는 구조에서는 매수인이 떠안을 대항력 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 7층702호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 현칭 ‘품에안은’ 공동주택(다세대주택)으로 이용 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 을구 1번 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,376,000,000원이고, 2020.03.17. 채무자가 주식회사제이비개발로 계약인수되었으며, 2025.10.23. 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 이력이 있습니다. 경매개시결정은 2024.08.20. 접수로 말소기준 이후입니다.
② 임차인 판단 — 702호는 대항력 없음, 보증금은 원본 확인
대상 호실인 702호 점유자는 한지우입니다. 전입일은 2024.03.04로 말소기준권리인 2019.08.21.보다 늦고, 배당요구일은 2024.09.23입니다. 따라서 현재 확인되는 권리순위상 대항력은 없고, 매수인 인수액은 0원으로 봅니다. 다만 보증금이 확인되지 않으므로 배당표와 명도 협의에서는 금액 확인이 필요합니다.
| 호실 | 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 702호 | 한지우 | 2024.03.04 | 2024.09.23 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
현황조사상 건물 내 다른 호실에도 실제 점유자가 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 점유자로 표시된 인원은 20명이며, 모두 전입일이 2019.08.21. 이후로 정리되어 있습니다. 이 사건 702호 입찰 판단에서는 한지우의 임대차 원본 확인이 최우선입니다.
| 호실 | 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|
| 202호 | 이근철 | 2023.04.17 | 해당 없음 | 없음 |
| 204호 | 황석현 | 2019.12.09 | 2024.09.10 | 없음 |
| 301호 | 전민송 | 2020.11.20 | 해당 없음 | 없음 |
| 303호 | SUTA KATKANOK | 2023.04.20 | 해당 없음 | 없음 |
| 401호 | 윤소영 | 2019.09.19 | 2024.08.29 | 없음 |
| 402호 | 김도협 | 2023.11.08 | 2024.09.19 | 없음 |
| 404호 | 강소미 | 2019.10.14 | 해당 없음 | 없음 |
| 501호 | 송혜지 | 2021.09.10 | 해당 없음 | 없음 |
| 504호 | 이부영 | 2021.10.25 | 해당 없음 | 없음 |
| 602호 | 전원주 | 2020.12.07 | 해당 없음 | 없음 |
| 603호 | 신은호 | 2023.03.31 | 해당 없음 | 없음 |
| 604호 | 강유선 | 2022.07.25 | 해당 없음 | 없음 |
| 701호 | 정상민 | 2020.02.07 | 2024.09.26 | 없음 |
| 702호 | 한지우 | 2024.03.04 | 2024.09.23 | 없음 |
| 704호 | 박창영 | 2023.04.03 | 해당 없음 | 없음 |
| 801호 | 이현영 | 2022.05.30 | 해당 없음 | 없음 |
| 804호 | 박용헌 | 2021.08.17 | 해당 없음 | 없음 |
| 901호 | 송현익 | 2019.09.02 | 해당 없음 | 없음 |
| 1001호 | 이지호 | 2019.09.23 | 해당 없음 | 없음 |
| 1003호 | 서용원 | 2020.01.22 | 2024.10.11 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 66,277,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 67,900,000원 기준으로 근저당권자에게 66,277,800원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 2,309,722,200원입니다. 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 부곡4동 행정복지센터 북서측 인근입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 온천장역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2019.08.08입니다. 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 도로 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 54m 이하입니다. 토지는 대지 289.6㎡, 공시지가 2,701,000원/㎡로 표시됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 702호 임대차 원본. 한지우의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 배당요구, 명도 협의, 점유관계 확인은 필수입니다.
- 민간임대주택 등기. 갑구 2-1의 민간임대주택 등기가 현재 입찰·취득 후 이용에 어떤 영향을 주는지 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 표본이 없으므로 최저가 6,790만원만 보고 저가 매수로 단정하면 안 됩니다. 소형 면적, 층, 임대수익, 관리비, 주차타워 이용성을 함께 확인해야 합니다.
- 미배당 구조. 근저당 채권이 대부분 미배당됩니다. 일반적으로 낙찰자 인수로 넘어가는 금액은 아니지만, 별도 권리나 조세·관리비는 원본 확인이 필요합니다.
- 명도 리스크. 점유자가 있는 호실입니다. 인도명령 가능성과 별개로 이사 협의 비용·기간을 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 대조하고, 보증금·확정일자·배당요구 종기 관련 내용을 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “안심 입찰”은 다르다
이 물건의 핵심은 단순합니다. 2019.08.21. 근저당이 말소기준이고, 702호 점유자 한지우의 전입은 2024.03.04입니다. 따라서 대항력 있는 임차인 보증금이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 현재 확인되는 실질취득은 67,900,000원입니다.
그렇다고 곧장 안전한 매수라고 결론 내리면 안 됩니다. 보증금이 확인되지 않았고, 민간임대주택 등기와 실제 임대차 관계가 남아 있습니다. 권리상 인수는 0원으로 보되, 보증금·점유·등록 상태 확인 전까지는 가격보다 서류 검증이 먼저인 물건입니다.
