부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동 현칭 ‘품에안은’ 5층 501호입니다. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건이고, 건물은 업무시설(오피스텔) 20개호와 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성된 10층 건물입니다. 현재 최저가는 감정가 144,000,000원의 70.0%인 100,800,000원입니다.
권리의 출발점은 2019년 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액이 2,376,000,000원으로 크고, 신청채권자의 청구금액도 2,062,308,389원입니다. 현재 최저가 기준 배당을 해도 근저당권자가 대부분을 가져가며, 미배당이 크게 남습니다. 그러나 이 미배당은 낙찰자가 떠안는 인수금이 아니라 채권자 쪽 손실로 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕 신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 등기 열람 기준 | 부산지방법원 등기국 · 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2019.08.21 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 송혜지 주택임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로 표시되어 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 있으나, 기본 순위는 2019.08.21 근저당권에 붙어 있는 구조로 봐야 합니다.
② 임차인·점유 확인 — 실제 임차인 20명, 보증기관 승계 없음
확인되는 실제 임차인·전입자는 20명이고, 보증기관 대위·승계 중복신고로 볼 표시는 없습니다. 다만 송혜지 외 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 전입자로 나타나므로, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해 목적물 501호와의 관련성을 확인해야 합니다.
| 성명 | 표시 | 전입/점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이근철 | 202호 | 2023.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황석현 | 204호 | 2019.12.09 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.09.10 | 해당 없음 |
| 전민송 | 301호 | 2020.11.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SUTA KATKANOK | 303호 | 2023.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤소영 | 401호 | 2019.09.19 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.08.29 | 해당 없음 |
| 김도협 | 402호 | 2023.11.08 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.09.19 | 해당 없음 |
| 강소미 | 404호 | 2019.10.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이부영 | 504호 | 2021.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전원주 | 602호 | 2020.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신은호 | 603호 | 2023.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강유선 | 604호 | 2022.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정상민 | 701호 | 2020.02.07 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.09.26 | 해당 없음 |
| 한지우 | 702호 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.09.23 | 해당 없음 |
| 박창영 | 704호 | 2023.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현영 | 801호 | 2022.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박용헌 | 804호 | 2021.08.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송현익 | 901호 | 2019.09.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지호 | 1001호 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서용원 | 1003호 | 2020.01.22 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.10.11 | 해당 없음 |
| 송혜지 | 건물 전부 | 2021.09.10 | 100,000,000원 | 없음 | 확정 2021.08.12 · 배당요구 2024.09.10 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,211,200원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 98,588,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 미배당은 2,277,411,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 구분 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 100,800,000원 | 98,588,800원 | 2,277,411,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 70,560,000원 | 68,889,920원 | 2,307,110,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 49,392,000원 | 48,102,944원 | 2,327,897,056원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 “부곡4동 행정복지센터” 북서측 인근의 현칭 “품에안은오피스텔”입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 “온천장역”이 있어 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2019.08.08입니다. 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 대지 289.6㎡, 공시지가 2,701,000원/㎡, 세로장방 평지이며 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 민간임대주택등기가 있어 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 사항을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 점유자 특정. 현황상 여러 호실 전입자가 함께 표시되므로, 501호 실제 점유자와 인도 가능성을 우선 확인하세요.
- 송혜지 임차권 원본 확인. 보증금 100,000,000원, 전입 2021.09.10, 확정 2021.08.12, 배당요구 2024.09.10입니다. 말소기준 이후라 인수는 0원이지만, 명도 협의 대상이 될 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 있어 임대사업자 관련 의무와 매각 후 처리 가능성을 원본으로 대조해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 오피스텔은 관리비 체납, 주차타워 이용, 공용부분 부담이 실무상 변수입니다.
- 가격 기준. 최저가 100,800,000원은 감정가의 70.0%입니다. 그러나 실질취득가 100,800,000원을 기준으로 주변 시세와 환금성을 따로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·전입세대열람 내역을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 구조가 아니므로, 권리상 핵심 결론은 매수인 인수 0원입니다. 송혜지 임차권 보증금 100,000,000원도 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 쪽입니다. 하지만 주거용 오피스텔, 민간임대주택등기, 다수 전입자, 보증금 미상 점유자가 동시에 보입니다. 그래서 결론은 단순합니다. 권리 인수는 0원, 실무 난도는 점유 확인에 달려 있습니다. 입찰 전 501호의 실제 점유와 명도 가능성을 확인해야만 현재 최저가 100,800,000원이 의미 있는 가격인지 판단할 수 있습니다.
