부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동 393-8, 도로명으로는 동현로16번길 88 소재의 현칭 품에안은 9층 902호입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이비개발이고, 말소기준권리는 2019.08.21 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,376,000,000원, 경매 청구액은 2,062,308,389원입니다. 현재 최저가는 67,900,000원으로 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
하지만 이 사건을 빈집형 단순 물건으로 보면 곤란합니다. 현황조사와 문건접수에 임차·점유 명의가 21명 확인되고, 그중 전입일이 확인된 명의는 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 전입일·보증금이 확인되지 않는 명의가 1명 있습니다. 또한 제시된 명의 중 902호로 특정된 명의는 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “낙찰가”보다 902호 실제 점유자와 보증금 자료 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 9층902호 |
| 현칭 / 용도 | 품에안은 · 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 · 사용승인일 2019.08.08 · 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대 구성 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 (2020.03.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕 신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 말소기준 | 2019.08.21 을구 1번 근저당권 · 구덕신용협동조합 · 채권최고액 2,376,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임대주택·점유 확인 필요
말소기준은 2019.08.21 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정과 근저당권 이전은 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 갑구에는 민간임대주택등기가 기재되어 있어, 낙찰 전 임대사업자 관련 제한·의무가 매각 후 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 명의 21명, 승계 중복 없음
확인되는 임차·점유 명의는 21명입니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 없으므로, 표에는 실제 명의 기준으로 정리했습니다. 전입일이 확인되는 20명은 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다. 배당요구가 확인되는 명의는 6명입니다.
| 호실 | 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 메모 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 202호 | 이근철 | 2023.04.17 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 |
| 204호 | 황석현 | 2019.12.09 | 있음(2024.09.10) | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 |
| 301호 | 전민송 | 2020.11.20 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 |
| 303호 | SUTA KATKANOK | 2023.04.20 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 |
| 401호 | 윤소영 | 2019.09.19 | 있음(2024.08.29) | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 |
| 402호 | 김도협 | 2023.11.08 | 있음(2024.09.19) | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 |
| 404호 | 강소미 | 2019.10.14 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 |
| 501호 | 송혜지 | 2021.09.10 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 |
| 504호 | 이부영 | 2021.10.25 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 |
| 602호 | 전원주 | 2020.12.07 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 |
| 603호 | 신은호 | 2023.03.31 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 |
| 604호 | 강유선 | 2022.07.25 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 |
| 701호 | 정상민 | 2020.02.07 | 있음(2024.09.26) | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 |
| 702호 | 한지우 | 2024.03.04 | 있음(2024.09.23) | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 |
| 704호 | 박창영 | 2023.04.03 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 |
| 801호 | 이현영 | 2022.05.30 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 |
| 804호 | 박용헌 | 2021.08.17 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 |
| 901호 | 송현익 | 2019.09.02 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 |
| 1001호 | 이지호 | 2019.09.23 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 |
| 1003호 | 서용원 | 2020.01.22 | 있음(2024.10.11) | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 |
| 미상 | 이다연 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 주거 · 보증금 미상 |
③ 가격·환금성 — 감정가 70%지만 시세 비교는 보류
현재 최저가는 67,900,000원입니다. 감정가 97,000,000원에서 1회 유찰되어 70% 구간으로 내려왔습니다. 다만 확인된 실거래 표본이 없어, 최저가가 시세보다 싼지 여부는 단정할 수 없습니다. “감정가 대비 할인”과 “시세 대비 할인”은 다릅니다.
| 회차 | 최저가 | 배당액 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 67,900,000원 | 66,277,800원 | 2,309,722,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 47,530,000원 | 46,274,460원 | 2,329,725,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 33,270,999원 | 32,272,121원 | 2,343,727,879원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,622,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 66,277,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | - | 2,309,722,200원 |
현재 배당표는 매각가 67,900,000원 기준입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·최우선변제와 전입·보증금 미상 명의의 실제 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 부곡4동 행정복지센터 북서측 인근입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 1호선 온천장역이 소재합니다. 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물로, 위생설비·급배수시설·화재탐지 및 경보시설·소화전설비·승강기설비·도시가스 개별난방설비·주차타워설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 준주거지역, 대지 289.6㎡, 공시지가 2,701,000원/㎡입니다. 남동측 약 6미터 및 북동측 약 4미터 내외 도로에 접하고, 기계식 주차시설이 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.
- 환금성. 총 16세대 규모의 소형 다세대 성격이어서 대단지 아파트형 환금성과는 다르게 봐야 합니다. 확인된 매각률이 0.0%인 점도 보수적으로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 902호 실제 점유자 확인. 확인 명의 중 902호로 특정된 명의가 없습니다. 현장 방문, 우편물, 관리주체, 점유자 면담으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 이다연 권리관계 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 명의가 902호와 연결되면 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
- 배당요구 명의 6명 확인. 황석현, 윤소영, 김도협, 정상민, 한지우, 서용원은 배당요구가 확인됩니다. 다만 보증금·확정일자가 미상이라 우선변제 판단은 보류입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부상 민간임대주택등기가 있으므로 임대의무기간, 임대료 증액기준, 매각 후 지위 정리 여부를 확인해야 합니다.
- 시세자료 보강. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 싸다고 단정하지 말고, 품에안은 902호와 같은 용도·면적·층의 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·당해세. 배당표에는 당해세·최우선변제·체납 관리비 일부가 반영되지 않을 수 있습니다. 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “할인율”보다 “점유 확정”이 먼저
이 물건은 최저가만 보면 감정가 97,000,000원에서 67,900,000원까지 내려와 눈에 띕니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 말소기준 이후 전입자들은 대항력이 없고 배당표상 인수액도 0원이지만, 전입일·보증금 미상 명의가 남아 있습니다. 게다가 확인 명의 중 902호로 특정된 명의가 없어 실제 점유자 확인이 핵심입니다.
따라서 결론은 권리는 조건부 통과, 점유와 가격은 보수입니다. 902호 점유자와 이다연의 권리관계가 정리되고, 시세자료가 보강되어야 비로소 입찰가를 계산할 수 있습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 들어갈 물건은 아닙니다.
