부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동 동현로16번길 88, 8층 803호입니다. 용도는 다세대이고, 감정평가상 현칭 “품에안은오피스텔” 건물 안의 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 것으로 보고되어 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사제이비개발, 신청채권자는 구덕 신용협동조합, 청구금액은 2,062,308,389원입니다.
권리의 핵심은 단순합니다. 2019.08.21 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 붙은 경매개시결정과 주택임차권은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 낙찰자가 떠안을 보증금이 아니라, 다세대·오피스텔 혼재 건물의 환금성, 점유 확인, 가격 검증입니다. 최저가가 감정가의 70%라고 해서 곧바로 싸다고 결론낼 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 8층803호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 15.9㎡ |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 (2020.03.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕 신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 말소기준 | 2019.08.21 을구 1번 근저당권 · 구덕신용협동조합 · 채권최고액 2,376,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준은 2019년 근저당
이 물건의 기준선은 2019.08.21 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2024.04.11 등기된 주택임차권은 보증금 5,000,000원이 특정되어 있지만, 주민등록일자 2024.03.11·확정일자 2024.03.12·임차권등기 2024.04.11 모두 말소기준 뒤입니다. 따라서 대항력 있는 인수형 임차보증금으로 보지 않고, 매수인 인수액은 0원으로 봅니다.
② 점유·임차권 분석 — 대항력보다 ‘호실 대조’가 중요
표시된 임차권자·점유자는 총 21명입니다. 보증기관 대위·승계로 볼 표시는 없어 보증금 중복합산 이슈는 없습니다. 다만 대상 물건은 8층 803호이고, 현황조사상 여러 호실의 점유자가 함께 표시되어 있으므로 현장에서는 803호의 실제 점유자와 열쇠·인도 가능성을 먼저 대조해야 합니다.
| 성명 / 표시 | 전입·확정·배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 메모 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이근철 202호 | 전입 2023.04.17 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 황석현 204호 | 전입 2019.12.09 배당요구 2024.09.10 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 전민송 301호 | 전입 2020.11.20 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| SUTA KATKANOK 303호 | 전입 2023.04.20 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 윤소영 401호 | 전입 2019.09.19 배당요구 2024.08.29 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 김도협 402호 | 전입 2023.11.08 배당요구 2024.09.19 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 강소미 404호 | 전입 2019.10.14 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 송혜지 501호 | 전입 2021.09.10 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 이부영 504호 | 전입 2021.10.25 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 전원주 602호 | 전입 2020.12.07 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 신은호 603호 | 전입 2023.03.31 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 강유선 604호 | 전입 2022.07.25 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 정상민 701호 | 전입 2020.02.07 배당요구 2024.09.26 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 한지우 702호 | 전입 2024.03.04 배당요구 2024.09.23 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 박창영 704호 | 전입 2023.04.03 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 이현영 801호 | 전입 2022.05.30 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 박용헌 804호 | 전입 2021.08.17 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 송현익 901호 | 전입 2019.09.02 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 이지호 1001호 | 전입 2019.09.23 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 서용원 1003호 | 전입 2020.01.22 배당요구 2024.10.11 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 이세희 전유부분 전부 | 전입 2024.03.11 확정 2024.03.12 배당요구 2024.04.11 | 5,000,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 | 주택임차권등기 · 말소기준 이후 |
③ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 66,277,800원 | 2,309,722,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 현재 회차 기준 근저당 배당 부족분은 2,309,722,200원이지만, 이는 매수인 인수금이 아니라 배당에서 충족되지 않는 금액입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 그대로 0원
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 67,900,000원 | 66,277,800원 | 2,309,722,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 47,530,000원 | 46,274,460원 | 2,329,725,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 33,270,999원 | 32,272,121원 | 2,343,727,879원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 부곡4동 행정복지센터 북서측 인근입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 온천장역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물, 사용승인일 2019.08.08입니다. 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있습니다.
- 이용상태. 현칭 품에안은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 것으로 보고됩니다. 기호(21~36)는 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 세장형 평지이고, 남동측 약 6미터 및 북동측 약 4미터 내외 도로에 접합니다. 용도지역은 준주거지역, 토지면적은 289.6㎡, 공시지가는 2,701,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 없는 것으로 표시됩니다.
- 환금성. 품에안은 총 세대수는 16세대, 경매 통계상 평균 유찰 1.0회·낙찰률 0.0%입니다. 소형 다세대 성격이라 아파트처럼 넓은 매수층을 전제하면 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 803호 점유자 확인. 현황조사상 여러 호실 점유자가 함께 표시되어 있으므로, 대상 호실 803호의 실제 점유자·열쇠·인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 이세희 임차권등기 확인. 보증금 5,000,000원, 전입 2024.03.11, 확정 2024.03.12, 임차권등기 2024.04.11로 모두 말소기준 이후입니다. 인수 0원 판단은 원본 대조가 전제입니다.
- 민간임대주택등기 표시. 갑구 2-1에 민간임대주택등기가 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원본에서 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 미배당 착시 금지. 근저당 미배당 2,309,722,200원은 매우 크지만, 매수인이 인수하는 임차보증금이 아닙니다. 가격 판단과 인수 판단을 분리하세요.
- 관리비·당해세. 다세대·오피스텔 혼재 건물은 미납 관리비와 공용부분 부담 확인이 중요합니다. 당해세·최우선변제도 배당표에 반영되지 않을 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고, 803호 내부 상태, 임대 가능성, 주변 소형 주거 수요를 확인한 뒤 실질취득 67,900,000원을 기준으로 판단하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 다르다
권리만 보면 결론은 명확합니다. 2019년 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 주택임차권등기는 후순위라 매각으로 소멸합니다. 따라서 이 물건은 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 구조가 아니며, 현재 회차 실질취득은 67,900,000원입니다.
하지만 이 물건의 승부처는 권리보다 현장과 환금성입니다. 총 16세대 규모, 오피스텔과 다세대가 섞인 건물, 여러 호실 점유자 표시, 민간임대주택등기 표시까지 겹쳐 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 현장은 보수입니다. 최저가가 낮아 보여도, 실질취득 67,900,000원을 기준으로 803호의 실제 상태와 임대·매도 가능성을 확인한 뒤 접근하는 물건입니다.
