부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동, 현칭 ‘품에안은’ 공동주택으로 이용 중인 7층 701호입니다. 감정평가상 건물은 업무시설(오피스텔) 20개호와 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성된 10층 건물이고, 이 물건의 용도는 다세대로 보아야 합니다. 아파트처럼 단순히 단지 시세만 놓고 접근할 물건이 아닙니다.
권리의 기준점은 2019.08.21 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 정상민 임차권은 임차보증금 135,000,000원이 등기되어 있지만 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2020.02.07로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 보증금은 낙찰자에게 인수되는 선순위 보증금으로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 7층701호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 품에안은 · 29.63㎡ |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 134,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 이용상태 | 현칭 ‘품에안은’ 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 것으로 보고됨 |
① 권리 흐름 — 기준은 2019.08.21 근저당
말소기준권리는 을구 1번 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,376,000,000원이고, 2020.03.17 채무자가 주식회사제이비개발로 변경되었습니다. 이후 2025.10.23 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기도 확인됩니다. 매수인이 별도로 떠안을 금전 인수액은 0원으로 정리되지만, 2022.12.07 민간임대주택등기가 있어 임대사업자 등록 이력과 실제 점유 상태는 입찰 전 원본으로 맞춰 봐야 합니다.
② 임차인·점유자 점검 — 실제 임차인 20명, 대위·승계 중복 없음
보증기관 대위·승계로 표시된 중복 신고는 보이지 않습니다. 아래 표는 실제 임차인·점유자로 확인되는 20명 기준입니다. 전입일은 모두 말소기준 2019.08.21 이후로 정리되어 대항력 인수는 없습니다. 다만 여러 호실에서 보증금이 확인되지 않으므로, 매각물건명세서와 현황조사 원문 대조가 필요합니다.
| 임차인 | 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이근철 | 202호 | 2023.04.17 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황석현 | 204호 | 2019.12.09 / 미상 | 미상 | 2024.09.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전민송 | 301호 | 2020.11.20 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SUTA KATKANOK | 303호 | 2023.04.20 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소영 | 401호 | 2019.09.19 / 미상 | 미상 | 2024.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도협 | 402호 | 2023.11.08 / 미상 | 미상 | 2024.09.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강소미 | 404호 | 2019.10.14 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송혜지 | 501호 | 2021.09.10 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이부영 | 504호 | 2021.10.25 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전원주 | 602호 | 2020.12.07 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신은호 | 603호 | 2023.03.31 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유선 | 604호 | 2022.07.25 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한지우 | 702호 | 2024.03.04 / 미상 | 미상 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박창영 | 704호 | 2023.04.03 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현영 | 801호 | 2022.05.30 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박용헌 | 804호 | 2021.08.17 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송현익 | 901호 | 2019.09.02 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지호 | 1001호 | 2019.09.23 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서용원 | 1003호 | 2020.01.22 / 미상 | 미상 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정상민 | 전유부분 전부 | 2020.02.07 / 2020.01.14 | 135,000,000원 | 2024.09.26 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 누계 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,681,600원 | 2,681,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 131,718,400원 | 134,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 134,400,000원 |
현재 최저가 134,400,000원 기준, 신청채권액 2,062,308,389원은 충족되지 않고 근저당권 총 미배당은 2,244,281,600원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 부곡4동 행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 온천장역이 소재합니다. 교통사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)이 함께 있는 구조이며, 이 사건은 현칭 ‘품에안은’ 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 것으로 보고됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물, 사용승인일은 2019.08.08입니다. 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대지면적 289.6㎡, 준주거지역, 공시지가 2,701,000원/㎡입니다. 남동측 약 6미터 및 북동측 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 기준 재확인. 말소기준 2019.08.21 이전 전입자가 있는지 원본 주민등록·현황조사와 대조하세요. 표상 전입일은 모두 기준일 이후입니다.
- 정상민 임차권등기. 보증금 135,000,000원, 확정일자 2020.01.14, 전입·점유 2020.02.07입니다. 후순위라 인수는 없지만, 배당·명도 협의의 중심 인물입니다.
- 보증금 미상 점유자. 여러 호실의 보증금이 확인되지 않습니다. 인수액이 없더라도 실제 점유자별 연락·이사 협의·점유 이전 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대사업자 등록 이력과 말소·승계 여부는 입찰 전 확인 대상입니다.
- 관리비·공용부분. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있습니다. 관리주체를 통해 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 확인하고, 배당요구 종기와 임차권등기 말소 절차를 함께 검토하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 선순위 임차보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 말소기준 2019.08.21 근저당권보다 임차권과 전입이 늦기 때문에 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 그러나 건물 성격은 다세대·오피스텔 혼합형이고, 실제 임차인·점유자 20명이 확인됩니다. 최저가 134,400,000원이라는 숫자보다 중요한 것은 누가 실제로 점유하고 있는지, 보증금이 얼마인지, 명도에 시간이 얼마나 걸릴지입니다. 권리는 통과, 현황은 점검. 이 물건의 결론은 그 한 줄입니다.
