부산지방법원 2024타경61119. 금정구 부곡동 동현로16번길 88, 현칭 ‘품에안은’ 8층 804호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가상 건물은 업무시설(오피스텔) 20개호와 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성된 10층 건물입니다. 대상 면적은 23.66㎡, 사용승인일은 2019.08.08입니다.
권리의 출발점은 2019년 근저당입니다. 을구 1번 구덕신용협동조합 채권최고액 2,376,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 임의경매개시결정과 박용헌 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 101,500,000원입니다. 인수금은 없지만, 선순위 근저당 배당 후 미배당이 2,276,721,000원 남는 구조라 후순위 권리자에게 돌아갈 여력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 8층804호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 23.66㎡ · 현칭 품에안은 |
| 건물 성격 | 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대 구성 · 사용승인일 2019.08.08 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 (2020.03.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 정리된다
말소기준은 2019.08.21 을구 1번 근저당권입니다. 주택임차권등기는 2025.09.03에 등기됐고, 임차인의 점유개시일 2021.08.17과 확정일자 2021.08.09 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력 있는 인수권리로 보지 않습니다.
② 임차인 분석 — 804호 임차권은 후순위 소멸
현황상 여러 호실 전입자가 함께 나타나지만, 분석 대상 804호에서 금액과 권리가 특정된 임차권은 박용헌입니다. 등기된 보증금은 80,000,000원, 차임은 없음, 배당요구일은 2024.10.29입니다.
| 임차인 | 범위 | 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박용헌 | 건물 전유부분 전부 | 2021.08.17 | 2021.08.09 | 80,000,000원 | 2024.10.29 | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
핵심은 순서입니다. 말소기준일이 2019.08.21이고, 박용헌의 점유개시·확정일자는 모두 그 이후입니다. 보증금 80,000,000원은 확인되지만, 현재 배당 구조에서는 선순위 근저당이 매각대금을 거의 전부 가져가므로 후순위 임차권 배당 여력이 없습니다. 그래도 매수인이 이 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,221,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 99,279,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 배당 후 미배당은 2,276,721,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 부곡4동 행정복지센터 북서측 인근입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 온천장역이 소재해 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물입니다. 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 도로 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 54m 이하입니다. 토지면적은 289.6㎡, 공시지가는 2,701,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가. 현재 기준 실질취득가는 101,500,000원입니다. 인수 0원이므로 최저가에 보증금을 더하는 구조가 아닙니다.
- 임차권 명도. 박용헌 주택임차권은 후순위 소멸 구조입니다. 다만 실제 점유, 이사 협의, 인도명령 진행 가능성은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 갑구 2-1 민간임대주택등기의 현재 효력과 말소 가능성을 확인하세요. 가격보다 먼저 확인할 체크포인트입니다.
- 환금성. 품에안은은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)이 함께 있는 건물입니다. 단독 아파트처럼 환금성을 가정하면 안 됩니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능성은 배당과 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기명령 관련 서류를 804호 기준으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다르다
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준이 명확하고, 804호 임차권은 후순위라 매수인이 보증금 80,000,000원을 떠안는 구조가 아닙니다. 그래서 권리분석의 1차 결론은 인수 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 101,500,000원이 감정가의 70%까지 내려왔더라도, 비교 실거래 없이 소형 다세대·주거용 오피스텔 혼합 건물을 “싸다”고 단정할 수는 없습니다. 권리는 통과, 가격은 보수 검증. 이 물건은 그 한 줄로 정리됩니다.
