부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동, 현칭 ‘품에안은’ 2층 203호 오피스텔입니다. 감정요항상 이 건물은 업무시설 오피스텔 20개호와 공동주택 16세대로 구성되어 있고, 본건은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고되어 있습니다. 최저가는 감정가 83,000,000원에서 1회 유찰된 58,100,000원입니다. 권리만 보면 말소기준 이후 권리들이 매각으로 정리되는 구조라 인수액은 0원입니다. 다만 배당표상 현재 회차에서는 선순위 근저당도 전액 회수하지 못해 2,319,345,800원 미배당이 남습니다. 이 미배당은 매수인이 승계하는 돈은 아니지만, 후순위 임차권까지 배당 재원이 닿지 않는다는 점에서 명도·분쟁 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 2층203호 |
| 물건종류 / 면적 | 업무시설(오피스텔) · 17.61㎡ · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 58,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2019.08.21 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,376,000,000원이고, 채무자는 2020.03.17 주식회사제이비개발로 변경되었습니다. 이후 2024.08.16 오지연의 주택임차권등기가 들어왔지만, 주민등록일자 2024.08.07·확정일자 2024.08.08 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸하고, 배당이 부족하더라도 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력 인수형은 아니다
확인되는 점유·임차 관계는 모두 2019.08.21 말소기준 이후 전입으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계 신고로 보이는 중복 보증금은 없고, 실제 점유·임차 확인자는 21명입니다. 본건 203호와 직접 연결되는 등기 임차권은 오지연의 전유부분 전부이고, 보증금은 20,000,000원입니다. 다만 이 역시 후순위라 인수 대상은 아닙니다.
| 호실/범위 | 성명 | 전입·확정·요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 202호 | 이근철 | 전입 2023.04.17 · 확정 확인 없음 · 배당요구 확인 없음 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 204호 | 황석현 | 전입 2019.12.09 · 확정 확인 없음 · 배당요구 2024.09.10 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 301호 | 전민송 | 전입 2020.11.20 · 확정 확인 없음 · 배당요구 확인 없음 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 303호 | SUTA KATKANOK | 전입 2023.04.20 · 확정 확인 없음 · 배당요구 확인 없음 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 401호 | 윤소영 | 전입 2019.09.19 · 확정 확인 없음 · 배당요구 2024.08.29 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 402호 | 김도협 | 전입 2023.11.08 · 확정 확인 없음 · 배당요구 2024.09.19 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 404호 | 강소미 | 전입 2019.10.14 · 확정 확인 없음 · 배당요구 확인 없음 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 501호 | 송혜지 | 전입 2021.09.10 · 확정 확인 없음 · 배당요구 확인 없음 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 504호 | 이부영 | 전입 2021.10.25 · 확정 확인 없음 · 배당요구 확인 없음 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 602호 | 전원주 | 전입 2020.12.07 · 확정 확인 없음 · 배당요구 확인 없음 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 603호 | 신은호 | 전입 2023.03.31 · 확정 확인 없음 · 배당요구 확인 없음 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 604호 | 강유선 | 전입 2022.07.25 · 확정 확인 없음 · 배당요구 확인 없음 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 701호 | 정상민 | 전입 2020.02.07 · 확정 확인 없음 · 배당요구 2024.09.26 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 702호 | 한지우 | 전입 2024.03.04 · 확정 확인 없음 · 배당요구 2024.09.23 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 704호 | 박창영 | 전입 2023.04.03 · 확정 확인 없음 · 배당요구 확인 없음 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 801호 | 이현영 | 전입 2022.05.30 · 확정 확인 없음 · 배당요구 확인 없음 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 804호 | 박용헌 | 전입 2021.08.17 · 확정 확인 없음 · 배당요구 확인 없음 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 901호 | 송현익 | 전입 2019.09.02 · 확정 확인 없음 · 배당요구 확인 없음 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 1001호 | 이지호 | 전입 2019.09.23 · 확정 확인 없음 · 배당요구 확인 없음 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 1003호 | 서용원 | 전입 2020.01.22 · 확정 확인 없음 · 배당요구 2024.10.11 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 전유부분 전부 | 오지연 | 전입 2024.08.07 · 확정 2024.08.08 · 배당요구 2024.08.16 | 20,000,000원 | 대항력 없음 후순위 우선변제 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 58,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,445,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 56,654,200원 |
| 2. 후순위 주택임차권 · 오지연 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당에 흡수됩니다. 선순위 근저당 미배당은 2,319,345,800원이며, 이는 매수인 인수금이 아니라 채권 회수 부족분입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 “부곡4동 행정복지센터” 북서측 인근입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 “온천장역”이 소재하여 교통사정은 양호한 편으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2019.08.08입니다. 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비가 되어 있습니다.
- 용도·규제. 준주거지역이고, 가로구역별 최고높이 제한지역 54m 이하, 가축사육제한구역, 도로 접합 사항이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 업무시설 오피스텔 20개호와 공동주택 16세대가 함께 있는 건물입니다. 본건 면적은 17.61㎡로 소형이므로 임대수요·관리비·실제 거래 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 이 사건은 대항력 인수형이 아니므로 실질취득은 현재 회차 기준 58,100,000원입니다. 가격 판단도 최저가가 아니라 이 실질취득 금액 기준으로 해야 합니다.
- 점유 확인. 전유부분 전부에 대한 오지연의 임차권등기와 현황조사상 다수 호실 점유 내용을 원본으로 대조하세요. 본건 203호의 실제 점유자, 열쇠 인도, 명도 협의가 핵심입니다.
- 민간임대주택 등기. 갑구 민간임대주택등기가 매수 후 임대·사용 계획에 어떤 영향을 주는지 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서는 선순위 근저당도 전액 배당되지 않습니다. 후순위 임차권자는 배당을 받기 어려운 구조이므로 인수는 없더라도 명도 과정은 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비·공과금. 오피스텔은 관리비 체납, 공용부분 부담, 주차타워 관련 비용이 입찰 후 체감 비용을 바꿀 수 있습니다. 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기명령, 감정평가서 원본을 모두 대조한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 검증
이 사건은 선순위 근저당 이후 주택임차권이 들어온 구조라 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 권리분석의 큰 방향은 어렵지 않습니다. 다만 쉬운 권리와 좋은 입찰가는 별개입니다. 최저가 58,100,000원은 감정가의 70%이지만, 본건은 소형 주거용 오피스텔이고 후순위 임차권까지 배당이 닿지 않는 배당 구조입니다. 결론은 권리는 입찰 가능, 가격은 실질취득 58,100,000원 기준으로 보수 검증입니다.
