말소기준은 2019.08.21 구덕신용협동조합 근저당권이고, 현황조사상 점유자들의 전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 제공된 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 단순한 빈집형이 아니라 현황조사상 실제 임차인 20명이 확인되고, 보증금·확정일자가 확인되지 않는 점유 내역이 많습니다. 권리는 말소형이지만, 입찰 전 명도·임대관계 확인이 핵심입니다.
부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동, 현칭 “품에안은” 공동주택 9층 903호입니다. 감정가 97,000,000원에서 한 번 유찰되어 현재 최저가는 67,900,000원입니다. 이 물건의 첫 번째 기준점은 가격이 아니라 2019.08.21 근저당권입니다. 등기상 말소기준권리가 워낙 앞서 있고, 현황조사상 전입자들은 모두 그 이후에 전입한 것으로 정리되어 대항력 있는 임차보증금 인수 구조로 보이지 않습니다.
다만 “인수 0원”이라는 결론만 보고 가볍게 볼 물건은 아닙니다. 현황조사에는 202호부터 1003호까지 여러 호실 점유자가 기재되어 있고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 실제 임차인은 20명으로 보이며, 보증기관 대위·승계 신고로 중복된 항목은 없습니다. 즉, 금액 인수 위험은 낮지만 현장 확인과 명도 리스크는 별도로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 9층903호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 15.9㎡ · 현칭 “품에안은” |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,376,000,000원이고, 이후 임의경매개시결정 및 근저당권 이전 내역이 이어집니다. 현재 회차 최저가 67,900,000원을 기준으로 보면 배당 재원이 작아 근저당권자에게도 상당한 미배당이 발생합니다. 다만 이 부족분이 매수인에게 인수되는 구조는 아니며, 제공된 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 임차인 20명, 모두 말소기준 이후 전입
현황조사 및 문건접수 내역상 실제 임차인은 20명입니다. 보증기관 승계나 대위신고로 보이는 항목은 없으므로 보증금 중복 합산 이슈는 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 판단은 보완 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이근철 | 202호 | 2023.04.17 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황석현 | 204호 | 2019.12.09 | 2024.09.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전민송 | 301호 | 2020.11.20 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SUTA KATKANOK | 303호 | 2023.04.20 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤소영 | 401호 | 2019.09.19 | 2024.08.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도협 | 402호 | 2023.11.08 | 2024.09.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강소미 | 404호 | 2019.10.14 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송혜지 | 501호 | 2021.09.10 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이부영 | 504호 | 2021.10.25 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전원주 | 602호 | 2020.12.07 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신은호 | 603호 | 2023.03.31 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강유선 | 604호 | 2022.07.25 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정상민 | 701호 | 2020.02.07 | 2024.09.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한지우 | 702호 | 2024.03.04 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박창영 | 704호 | 2023.04.03 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현영 | 801호 | 2022.05.30 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박용헌 | 804호 | 2021.08.17 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송현익 | 901호 | 2019.09.02 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지호 | 1001호 | 2019.09.23 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서용원 | 1003호 | 2020.01.22 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 66,277,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 67,900,000원 기준 채권자 배당은 66,277,800원이고, 근저당권 기준 미배당은 2,309,722,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 67,900,000원 | 66,277,800원 | 2,309,722,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 47,530,000원 | 46,274,460원 | 2,329,725,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 33,270,999원 | 32,272,121원 | 2,343,727,879원 | 0원 |
가격만 보면 현재 최저가는 감정가의 70%로 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 판단 포인트는 단순 할인율이 아닙니다. 실제 점유자 수가 많고, 보증금·확정일자 정보가 보완되어야 하며, 공동주택·오피스텔 혼재 건물의 환금성도 함께 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 “부곡4동 행정복지센터” 북서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 “온천장역”이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2019.08.08입니다.
- 구성. 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 세장형 평지 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,701,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 약 6미터 및 북동측 약 4미터 내외 도로에 접하며, 기계식 주차시설이 되어 있습니다.
- 하자 메모. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없는 것으로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 903호 점유 상태 확인. 현황조사에는 여러 호실 점유자가 기재되어 있으므로, 본 호실의 실제 점유자를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 보완. 점유자 상당수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 말소기준 이후 전입으로 낮게 보더라도, 배당·명도 실무는 별도로 점검해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 등기상 민간임대주택 기재가 있으므로, 낙찰 후 처리 가능성과 제한사항을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 내역. 2025.10.23 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 있으므로, 채권자 변경 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 관리비·공용부분 비용. 다세대·오피스텔 혼재 건물은 관리비 체납 및 공용부분 비용 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단지 통계상 총 세대수 16세대, 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%로 표시됩니다. 되팔기 난도는 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 권리 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준권리가 2019.08.21에 있고, 현황조사상 점유자들의 전입은 모두 그 이후라 대항력 보증금 인수 구조로 보이지 않습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 임차인 20명, 보증금·확정일자 미상, 민간임대주택 등기, 공동주택·오피스텔 혼재 건물이라는 요소가 겹칩니다. 권리는 말소형, 실무는 확인형. 이 물건은 낮아진 최저가보다 현장 확인의 완성도가 입찰 성패를 가릅니다.
