🏷️ 최저가 58,100,000원 📉 1회 유찰 🧾 인수 0원 ⚠️ 미배당 2,319,345,800원
부산지방법원 2024타경61119. 금정구 부곡동 소재 현칭 ‘품에안은’ 2층 202호 오피스텔입니다. 감정평가상 이 건물은 업무시설(오피스텔) 20개호와 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있고, 오피스텔 부분은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 물건 자체는 감정가 83,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가 58,100,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건의 판단축은 단순한 할인율이 아니라 말소기준 이후 권리가 정말 매수인에게 남지 않는지, 그리고 점유 관계를 어떻게 정리할지입니다.
결론부터 보면 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 2019.08.21 근저당권이 말소기준이고, 이근철 임차권등기는 2024.07.01 접수된 후순위 권리입니다. 전입과 확정일자도 2023.04.17로 말소기준 뒤라 대항력 인수형 구조가 아닙니다. 다만 보증금 20,000,000원의 임차권등기가 있고, 현황조사에는 다른 호실 점유자도 여럿 잡히므로, 현장 확인 없이 “가볍다”고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 58,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕 신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 말소기준권리 | 2019.08.21 을구 1번 근저당권 · 구덕신용협동조합 · 채권최고액 2,376,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.08.21 근저당
이 사건의 말소기준은 2019.08.21 을구 1번 근저당권입니다. 이후 소유권이전, 민간임대주택등기, 임차권등기, 경매개시결정, 근저당권이전이 순차로 나타납니다. 경매에서 매수인이 직접 떠안을 금액은 현재 배당표상 0원으로 정리됩니다. 다만 갑구 2-1의 민간임대주택등기는 “임대의무기간 동안 계속 임대”와 “임대료 증액기준 준수” 문구가 등기되어 있어, 입찰 전 말소·승계·운영 제한 여부를 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 표 — 대항력·우선변제·승계
보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 현황조사·문건접수·등기부상 확인되는 점유·임차 신고자는 총 20명이고, 이 중 보증금과 임차권등기가 금액으로 확인되는 신고자는 이근철 1명입니다. 모든 신고는 말소기준권리 이후 전입으로 정리되어 대항력 인수 없음으로 봅니다.
| 성명 | 범위/호실 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이근철 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2023.04.17 / 2023.04.17 | 20,000,000원 | 2024.07.01 | 대항력 없음 후순위 승계 아님 |
| 황석현 | 204호 | 2019.12.09 / 해당 없음 | 해당 없음 | 2024.09.10 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 전민송 | 301호 | 2020.11.20 / 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 아님 |
| SUTA KATKANOK | 303호 | 2023.04.20 / 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 윤소영 | 401호 | 2019.09.19 / 해당 없음 | 해당 없음 | 2024.08.29 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 김도협 | 402호 | 2023.11.08 / 해당 없음 | 해당 없음 | 2024.09.19 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 강소미 | 404호 | 2019.10.14 / 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 송혜지 | 501호 | 2021.09.10 / 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 이부영 | 504호 | 2021.10.25 / 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 전원주 | 602호 | 2020.12.07 / 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 신은호 | 603호 | 2023.03.31 / 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 강유선 | 604호 | 2022.07.25 / 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 정상민 | 701호 | 2020.02.07 / 해당 없음 | 해당 없음 | 2024.09.26 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 한지우 | 702호 | 2024.03.04 / 해당 없음 | 해당 없음 | 2024.09.23 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 박창영 | 704호 | 2023.04.03 / 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 이현영 | 801호 | 2022.05.30 / 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 박용헌 | 804호 | 2021.08.17 / 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 송현익 | 901호 | 2019.09.02 / 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 이지호 | 1001호 | 2019.09.23 / 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 서용원 | 1003호 | 2020.01.22 / 해당 없음 | 해당 없음 | 2024.10.11 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 58,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,445,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 56,654,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 대부분이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 채권 미배당은 2,319,345,800원으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 “부곡4동 행정복지센터” 북서측 인근의 현칭 “품에안은오피스텔”입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 “온천장역”이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물로, 사용승인일은 2019.08.08입니다. 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비가 되어 있습니다.
- 도로·주차. 남동측 노폭 약 6미터 및 북동측 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하고, 기계식 주차시설이 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 도로 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 54m 이하입니다. 토지면적은 289.6㎡, 공시지가는 2,701,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 202호 점유 확인. 이근철 임차권등기는 보증금 20,000,000원, 전입·확정일자 2023.04.17, 임차권등기 접수 2024.07.01입니다. 대항력 인수는 아니지만 실제 점유·명도 대상을 확인해야 합니다.
- 다른 호실 기재 대조. 현황조사상 204호부터 1003호까지 여러 호실 점유자가 확인됩니다. 매수 목적물 202호와 다른 호실 기재가 혼재되지 않았는지 원본과 현장을 맞춰 보세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1에는 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간, 임대료 증액기준, 경매 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 단정 금지. 최저가 58,100,000원은 감정가 대비 70% 회차이지만, 실질취득은 가격 경쟁력과 별개입니다. 실거래·임대수익·공실·명도비용을 따로 계산해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 표는 매각가 58,100,000원 가정입니다. 당해세·최우선변제·집행비용 확정액에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 물건은 말소기준 이후 임차권이라 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 그 점은 분명히 장점입니다. 하지만 현황상 다수 점유자, 민간임대주택등기, 주거용 오피스텔 이용상태, 선순위 채권의 대규모 미배당이 함께 있는 사건입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 인수는 작다”이지, “바로 싸다”가 아닙니다. 권리는 소멸형, 가격과 점유는 보수 확인형. 58,100,000원이라는 숫자보다 실제 명도·임대·환금성 검증이 먼저입니다.
