101,500,000원
부산지방법원 2024타경61119. 금정구 부곡동 소재 현칭 ‘품에안은’ 7층 704호, 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 145,000,000원, 1회 유찰 후 최저매각가는 101,500,000원입니다. 권리의 기준점은 2019.08.21 설정된 구덕신용협동조합 근저당권이고, 이후 전세권·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 이 물건의 결론은 “인수 권리가 커서 위험하다”가 아닙니다. 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 704호 점유자가 별도로 조사되어 있고, 김미라의 전세권·임차권등기는 배당표상 0원 배당으로 남는 후순위 권리입니다. 소멸되는 권리와 실제 점유·명도는 별개이므로, 응찰 전 원본 명세서와 현장 점유 확인이 반드시 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 7층704호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 23.66㎡ · 현칭 품에안은 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 말소기준권리 | 2019.08.21 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 2,376,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준은 2019년 근저당
이 사건은 2019.08.21 구덕신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 김미라의 전세권은 2020.09.23, 주택임차권등기는 2026.01.09에 등기되어 모두 말소기준 이후입니다. 근저당권은 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었지만, 기준권리의 시간 순위 자체가 앞당겨지는 구조는 아닙니다. 현재 배당표상 김미라 전세권은 80,000,000원 채권으로 표시되나 예상배당은 0원이며, 매수인 승계액도 0원입니다.
② 임차인·점유 확인 — 704호는 ‘소멸 권리’와 ‘실제 점유’를 나눠 봐야 한다
이 물건의 주소는 7층 704호입니다. 704호와 직접 연결되는 조사 내용은 704호 점유자 박창영, 그리고 전세권·주택임차권등기로 나타나는 김미라입니다. 둘 다 전입 또는 주민등록 기준일이 말소기준일 이후로 표시되어 대항력 있는 인수형 임차인으로 보지 않습니다. 다만 박창영의 보증금은 확인되지 않으므로, 점유관계와 명도 상대방은 별도 확인 포인트입니다.
| 성명 | 대상 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박창영 | 704호 · 주거 | 2023.04.03 / 미상 | 미상 | 없음 전입이 말소기준 이후 | 미상 | 0원 |
| 김미라 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.04.03 / 2024.10.16 | 80,000,000원 | 없음 말소기준 이후 주민등록 | 배당요구 2024.10.25 · 예상배당 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,221,000원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 99,279,000원 |
| 2. 전세권 · 김미라 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 101,500,000원 기준으로 근저당권자에게 99,279,000원만 배당되고, 총 2,356,721,000원의 미배당이 발생합니다. 김미라 전세권 80,000,000원은 예상배당 0원이지만, 말소기준 이후 권리라 매수인 인수로 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 ‘시세 검증’은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 101,500,000원 | 99,279,000원 | 2,356,721,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 71,050,000원 | 69,371,100원 | 2,386,628,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 49,735,000원 | 48,439,770원 | 2,407,560,230원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부곡4동 행정복지센터 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·시장·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 온천장역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물로, 사용승인일은 2019.08.08입니다. 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비가 있습니다.
- 용도. 건물은 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있고, 본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 것으로 보고되었습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 대지 289.6㎡, 공시지가 2,701,000원/㎡, 남동측 약 6미터 및 북동측 약 4미터 도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 704호 점유 확인. 박창영의 보증금은 확인되지 않습니다. 대항력은 전입일 기준 말소기준 이후로 보되, 실제 점유자와 명도 상대방은 현장에서 확인해야 합니다.
- 김미라 권리 정리. 전세권 80,000,000원과 주택임차권등기는 후순위라 승계 0원으로 계산됩니다. 다만 임차권등기 말소 및 배당관계는 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구에 민간임대주택등기가 있으므로, 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실질취득 101,500,000원은 최저가와 같습니다. 비교 실거래가가 없는 상태에서 감정가 대비 70%만 보고 싸다고 판단하지 마세요.
- 환금성. 품에안은은 공동주택 16세대가 포함된 소규모 혼합 건물입니다. 다세대·오피스텔 혼재 구조, 주차타워, 임대수요를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 입찰가”는 다르다
이 사건은 권리표만 보면 명확합니다. 2019.08.21 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 전세권·임차권은 배당 여부와 무관하게 매각으로 소멸합니다. 그래서 매수인 인수액은 0원, 실질취득은 현재 최저가와 같은 101,500,000원입니다. 하지만 이 가격이 곧바로 싸다는 뜻은 아닙니다. 시세 비교값이 제시되지 않았고, 704호 점유자 보증금 미상, 민간임대주택등기, 16세대 소규모 다세대 환금성이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 권리는 통과, 가격과 점유는 보류. 이 물건은 낮아진 최저가보다 현장 확인과 보수적인 응찰가 산정이 더 중요합니다.
