부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동 동현로16번길 88, 현칭 ‘품에안은’ 10층 1002호입니다. 용도는 아파트가 아니라 다세대로 보아야 합니다. 감정요항상 이 건물은 업무시설(오피스텔) 20개호와 공동주택 16세대로 구성되어 있고, 기호 21~36은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고도 현칭 ‘품에안은’ 공동주택(다세대주택) 이용을 전제로 합니다.
가격만 보면 감정가 9,700만원에서 한 번 유찰되어 최저가가 6,790만원으로 낮아졌습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 점유자 20명입니다. 모두 말소기준권리 이후 전입으로 표시되어 대항력은 없다고 정리되지만, 보증금과 확정일자 정보가 확인되지 않는 점유자가 많습니다. “인수 0원”만 보고 단순하게 접근하기보다, 매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 10층1002호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 대상면적 15.9㎡ · 현칭 ‘품에안은’ |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.08.21 을구 1번 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.08.20 임의경매개시결정, 2025.09.24 수영세무서장 압류, 2025.11.07 해운대세무서장 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 1번 근저당은 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 있으나, 기준권리의 순위 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사 20명, 모두 말소기준 이후 전입
조사된 점유자는 20명입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 중복신고는 없으므로, 실제 임차인·점유자는 20명으로 보는 것이 안전합니다. 다만 보증금·확정일자 정보는 확인되지 않아 우선변제 규모는 계산할 수 없습니다. 전입일은 모두 2019.08.21 말소기준 이후이므로, 표기상 대항력은 없습니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이근철 | 202호 | 2023.04.17 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 황석현 | 204호 | 2019.12.09 | 2024.09.10 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 전민송 | 301호 | 2020.11.20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| SUTA KATKANOK | 303호 | 2023.04.20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 윤소영 | 401호 | 2019.09.19 | 2024.08.29 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김도협 | 402호 | 2023.11.08 | 2024.09.19 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강소미 | 404호 | 2019.10.14 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 송혜지 | 501호 | 2021.09.10 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이부영 | 504호 | 2021.10.25 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 전원주 | 602호 | 2020.12.07 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 신은호 | 603호 | 2023.03.31 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강유선 | 604호 | 2022.07.25 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정상민 | 701호 | 2020.02.07 | 2024.09.26 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 한지우 | 702호 | 2024.03.04 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박창영 | 704호 | 2023.04.03 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이현영 | 801호 | 2022.05.30 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박용헌 | 804호 | 2021.08.17 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 송현익 | 901호 | 2019.09.02 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이지호 | 1001호 | 2019.09.23 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 서용원 | 1003호 | 2020.01.22 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,622,200원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 66,277,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 67,900,000원 기준, 채권자 배당은 66,277,800원에 그치고 미배당은 2,309,722,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 “부곡4동 행정복지센터” 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 “온천장역”이 소재해 교통사정은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물로, 사용승인일은 2019.08.08입니다. 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 도로 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 54m 이하에 해당합니다. 공시지가는 2,701,000원/㎡, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 품에안은 총 16세대, 준공 2019.08.08로 확인됩니다. 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%, 최근 낙찰가·낙찰일은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1002호 실제 점유 확인. 조사표에는 여러 호실 점유자가 함께 나타납니다. 입찰 전 대상 호실의 실제 점유자와 명도 상대방을 특정해야 합니다.
- 임대차계약 원본 대조. 전입일상 대항력은 없지만, 보증금·확정일자 정보가 확인되지 않습니다. 배당요구가 접수된 점유자와 미접수 점유자를 구분해 확인하세요.
- 세금·최우선변제 변수. 배당표에는 당해세·최우선변제가 미반영되어 있습니다. 압류가 2건 존재하므로 실제 배당순위와 금액 변동 가능성을 봐야 합니다.
- 미배당의 의미. 23.09억 미배당은 매수인이 떠안는 금액이 아니라 채권자의 회수 부족액입니다. 다만 채권자 회수 부족이 크다는 것은 경매 진행 동기가 강하고, 협의·취하 가능성도 별도 점검할 필요가 있음을 뜻합니다.
- 용도 확인. 이 물건은 다세대주택으로 보아야 하며, 감정요항상 건물 내 오피스텔과 공동주택이 함께 있습니다. 대출·전입·임대 운용 가능성을 사전에 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “점유 확인”
이 사건은 말소기준이 명확하고, 조사된 점유자 전입도 모두 그 이후라 권리상 인수로 확인되는 보증금은 없습니다. 그러나 실무 난도가 낮다고 보기는 어렵습니다. 같은 건물 내 여러 호실 점유자가 조사되어 있고, 보증금·확정일자 정보가 확인되지 않습니다. 감정가 9,700만원에서 한 번 유찰되어 최저가는 6,790만원이 되었지만, 실거래 비교 없이 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리는 정리 가능, 점유는 확인 필요. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 1002호의 실제 점유관계와 명도 리스크를 얼마나 정확히 좁히느냐입니다.
