부산지방법원 2024타경61119. 금정구 부곡동 현칭 ‘품에안은’ 4층 403호입니다. 감정평가 요항상 이 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)이 섞인 집합건물이고, 대상 물건은 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 85,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 59,500,000원입니다.
권리의 뼈대는 단순합니다. 2019.08.21 설정된 구덕신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 2024.08.20 임의경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 이후 2025.10.23 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 있으나, 말소기준권리 자체의 흐름 안에 있는 내용입니다. 문제는 등기보다 점유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,376,000,000원이고, 채무자는 주식회사지민개발에서 주식회사제이비개발로 계약인수되었습니다. 경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 다만 2022.12.07 민간임대주택등기가 있어, 단순 주거용 오피스텔 매수처럼 보지 말고 임대차·점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 확인 — 대부분은 후순위, 1명은 미상
현황조사와 문건접수 기준으로 실제 임차인 21명이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계로 중복신고된 명의는 없습니다. 전입일이 확인된 임차인들은 모두 말소기준일인 2019.08.21 이후 전입으로 표시되어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 김고은은 주거 사용으로 표시되지만 전입일·확정일자 확인이 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이근철 | 202호 | 2023.04.17 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 황석현 | 204호 | 2019.12.09 | 2024.09.10 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 전민송 | 301호 | 2020.11.20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| SUTA KATKANOK | 303호 | 2023.04.20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 윤소영 | 401호 | 2019.09.19 | 2024.08.29 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김도협 | 402호 | 2023.11.08 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강소미 | 404호 | 2019.10.14 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 송혜지 | 501호 | 2021.09.10 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이부영 | 504호 | 2021.10.25 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 전원주 | 602호 | 2020.12.07 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 신은호 | 603호 | 2023.03.31 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강유선 | 604호 | 2022.07.25 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정상민 | 701호 | 2020.02.07 | 2024.09.26 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 한지우 | 702호 | 2024.03.04 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박창영 | 704호 | 2023.04.03 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이현영 | 801호 | 2022.05.30 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박용헌 | 804호 | 2021.08.17 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 송현익 | 901호 | 2019.09.02 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이지호 | 1001호 | 2019.09.23 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 서용원 | 1003호 | 2020.01.22 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김고은 | 주거 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,471,000원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 58,029,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신청채권자 배당은 58,029,000원이고, 미배당은 2,317,971,000원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·최우선변제와 전입일 미상 점유자의 법적 지위는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 부곡4동 행정복지센터 북서측 인근, 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·시장·근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물로, 사용승인일은 2019.08.08입니다. 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 도로 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역 54m 이하, 공시지가 2,701,000원/㎡, 토지면적 289.6㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 403호 점유자 특정. 현황조사상 다수 호실 점유자가 확인되므로, 실제 4층 403호 점유자가 누구인지 원본 서류와 현장 확인으로 특정해야 합니다.
- 전입일 미상 점유자 확인. 김고은의 전입일·확정일자·보증금이 명확하지 않습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 서류 보완 전까지 보수적으로 접근하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 있으므로 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득은 59,500,000원입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 70.0%라는 사실만으로 싸다고 단정하지 마세요.
- 관리비·공용부분 체납. 오피스텔·다세대 혼합 건물은 관리비 정산과 공용부분 체납 여부가 실질 비용에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·전입세대열람을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 점유가 먼저”
이 물건은 감정가 85,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 59,500,000원까지 내려왔습니다. 배당표상 인수액은 0원이고, 등기 권리도 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 하지만 주거용으로 쓰이는 오피스텔이고, 다수 임차인이 확인되며, 전입일이 확인되지 않는 주거 점유자가 남아 있습니다. 따라서 결론은 단순합니다. 등기는 통과, 점유는 보류. 서류로 점유와 대항력 미상 부분이 정리될 때 비로소 현재 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다.
