부산지방법원 2024타경61119. 금정구 부곡동 ‘품에안은’ 5층 502호 오피스텔입니다. 감정평가 내용상 현칭 품에안은오피스텔로, 업무시설 오피스텔이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고됐습니다. 감정가 8,500만원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 5,950만원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 있어 보이지만, 이 사건은 단순히 “70% 물건”으로 보면 안 됩니다. 한 건물 안에서 다수 점유자가 조사됐고, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 많아 가격보다 권리·점유 확인이 우선입니다.
말소기준은 2019.08.21 접수된 을구 1번 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 강제경매개시결정, 임의경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 등기부에는 민간임대주택 등기가 있고, 현황조사상 여러 호실 점유자가 확인됩니다. 매수인이 직접 떠안는 금액은 배당표상 0원으로 계산되지만, 실제 입찰 전에는 보증금·확정일자·점유 범위가 명세서와 일치하는지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 5층502호 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕 신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
권리의 기준점은 2019.08.21 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,376,000,000원이고, 이후 2020.03.17 채무자가 주식회사제이비개발로 변경됐으며, 2025.10.23 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 갑구의 강제경매개시결정과 임의경매개시결정은 기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 표 — “대항력 없음”이어도 보증금 미상이 많다
조사된 점유자는 실제 임차인 21명입니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 표시되지 않았습니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2019.08.21 이후로 정리되어 대항력은 없는 구조입니다. 그러나 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 입찰 전에는 반드시 매각물건명세서와 현장 점유를 대조해야 합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이근철 | 202호 | 2023.04.17 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황석현 | 204호 | 2019.12.09 | 2024.09.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전민송 | 301호 | 2020.11.20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SUTA KATKANOK | 303호 | 2023.04.20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤소영 | 401호 | 2019.09.19 | 2024.08.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도협 | 402호 | 2023.11.08 | 2024.09.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강소미 | 404호 | 2019.10.14 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송혜지 | 501호 | 2021.09.10 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이부영 | 504호 | 2021.10.25 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전원주 | 602호 | 2020.12.07 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신은호 | 603호 | 2023.03.31 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강유선 | 604호 | 2022.07.25 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정상민 | 701호 | 2020.02.07 | 2024.09.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한지우 | 702호 | 2024.03.04 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박창영 | 704호 | 2023.04.03 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현영 | 801호 | 2022.05.30 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박용헌 | 804호 | 2021.08.17 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송현익 | 901호 | 2019.09.02 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지호 | 1001호 | 2019.09.23 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서용원 | 1003호 | 2020.01.22 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유나 | 건물 전부 | 2021.05.21 | 2024.03.21 | 없음 | 확정일자 2021.05.21 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,471,000원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 58,029,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 미배당 | - | 2,317,971,000원 |
배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있고, 보증금 미상 점유자의 실제 권리신고와 명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 “부곡4동 행정복지센터” 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 “온천장역”이 소재해 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물로, 사용승인일은 2019.08.08입니다. 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 도로 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 감정평가상 업무시설 오피스텔 20개호 및 공동주택 16세대로 구성된 건물입니다. 주거용 오피스텔로 이용 중이라는 점은 수요 측면의 장점이지만, 점유관계가 복잡하면 환금성은 낮아집니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 502호 점유 확인. 매각 대상 5층 502호의 실제 점유자, 열쇠 인도 가능성, 내부 상태를 현장과 명세서로 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 조사상 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 없음 표기만으로 명도 리스크가 사라지는 것은 아닙니다.
- 임차권등기 확인. 이유나 임차권등기는 보증금 5,000,000원, 전입·확정일자 2021.05.21로 기준권리 이후입니다. 그래도 채권자와 임차권자가 같은 이름으로 나타나는 점은 원본 대조가 필요합니다.
- 배당 부족 확인. 현재 최저가 기준 근저당 배당은 58,029,000원에 그치고, 미배당은 2,317,971,000원입니다. 채권자 매각 진행 의지와 회차 변동을 주시해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부에 민간임대주택 등기가 있으므로, 임대의무기간·임대료 증액기준 등 관련 부담이 실제 매수 후 이용에 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·현황·배당 추정 기준입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기명령 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “70%”보다 중요한 건 점유 확인이다
이 물건은 감정가 8,500만원에서 1회 유찰되어 5,950만원까지 내려왔습니다. 형식상 말소기준 이후의 권리들은 매각으로 정리되고, 배당표상 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건의 난도는 숫자가 아니라 사람에 있습니다. 현황상 여러 점유자가 확인되고, 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리 순위는 통과, 점유 확인은 보류. 이 물건은 싸게 받는 것보다 “누가 실제로 점유하고, 얼마를 주장할 수 있는지”를 먼저 확정해야 입찰가를 정할 수 있습니다.
