101,500,000원
부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동 ‘품에안은’ 9층 904호, 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 등기 흐름은 2019.08.21 소유권보존과 동시에 구덕신용협동조합 근저당권이 설정되고, 2020.03.17 현재 소유자인 주식회사제이비개발로 소유권이전된 구조입니다. 이후 2024.03.04 양채린의 주택임차권등기가 들어왔고, 2024.08.20 임의경매가 개시됐습니다.
권리만 보면 말소기준보다 앞서는 임차권이 없습니다. 양채린의 전입일은 2019.12.30, 확정일자는 2019.12.10으로 모두 말소기준 2019.08.21 이후입니다. 따라서 보증금 100,000,000원은 배당에서 회수되지 못할 가능성이 있더라도, 낙찰자가 인수하는 보증금으로 보기는 어렵습니다. 이 사건의 실질취득은 최저가 101,500,000원 + 인수 0원 = 101,500,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 9층904호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 23.66㎡ · 10층 건물 중 9층 904호 |
| 현칭 / 이용상태 | 품에안은 · 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 말소기준권리 | 2019.08.21 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 2,376,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 인수는 0원
말소기준은 2019.08.21 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 2024.03.04 등기된 양채린의 주택임차권은 보증금 100,000,000원, 전입 2019.12.30, 확정일자 2019.12.10으로 확인됩니다. 전입과 확정일자가 모두 말소기준 뒤이므로 대항력 인수형 임차인으로 보지 않습니다. 현 회차 배당가정에서도 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당에 소진되고, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 판단 — 보증금 1억이 보여도 인수형은 아니다
904호에서 보증금과 확정일자가 특정되는 임차권등기는 양채린 1건입니다. 현황조사에는 다른 호실 전입자도 보이지만, 본 물건의 인수 여부를 좌우하는 핵심은 904호에 등기된 주택임차권입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양채린 | 904호 전유부분의 전부 | 100,000,000원 | 2019.12.30 / 2019.12.10 | 2024.03.04 | 대항력 없음 | 후순위 | 승계 없음 |
이 임차권은 보증금 규모 때문에 눈에 띄지만, 선순위 근저당보다 늦습니다. 따라서 낙찰자가 보증금 100,000,000원을 실질취득가에 더해 계산할 사안은 아닙니다. 이 사건에서 가격 비교의 기준은 실질취득 101,500,000원입니다.
③ 가격 판단 — 70% 회차지만, ‘싸다’는 별도 문제
현재 최저가는 감정가 145,000,000원의 70%인 101,500,000원입니다. 인수액이 없으므로 실질취득도 같은 금액입니다. 다만 다세대주택·전용 23.66㎡·총 16세대 규모의 물건은 단순 할인율만으로 결론을 내리면 위험합니다. 특히 매각대금 대부분이 선순위 근저당 배당으로 소진되고, 현 회차 기준 2,276,721,000원의 미배당이 발생하는 구조입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 101,500,000원 | 0원 | 2,276,721,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 71,050,000원 | 0원 | 2,306,628,900원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 49,735,000원 | 0원 | 2,327,560,230원 |
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,221,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 99,279,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 2,276,721,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 2025.10.23 근저당권자 이전 등기가 있으므로, 배당관계의 최종 권리자 표시는 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 부곡4동 행정복지센터 북서측 인근입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 온천장역이 소재합니다. 감정상 제반 교통사정은 양호로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.08.08 사용승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물입니다. 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방, 주차타워설비가 확인됩니다.
- 토지·도로. 토지는 289.6㎡, 준주거지역, 지목은 대입니다. 남동측 약 6미터 도로와 북동측 약 4미터 도로에 접하고, 공시지가는 2,701,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 16세대 규모의 품에안은 단지입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않지만, 소규모 다세대는 매수층이 좁을 수 있어 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 말소. 양채린 임차권은 말소기준 이후 권리로 인수 0원 판단이지만, 낙찰 후 말소·명도 절차에 필요한 서류 흐름을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 표시. 등기상 임대의무기간 계속 임대와 임대료 증액기준 준수 문구가 있으므로, 낙찰 후 사용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 권리자 변동. 2025.10.23 을구 1번 근저당권 이전 등기가 있으므로, 배당·채권자 명의는 최종 등기 기준으로 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 최저가 101,500,000원은 감정가의 70%이지만, 단순 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다. 전용 23.66㎡, 총 16세대, 주차타워 조건을 함께 반영해야 합니다.
- 점유 확인. 904호의 실제 점유자, 열쇠 인도 가능성, 임차권등기권자와의 인도 협의 가능성을 입찰 전 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증
이 사건의 권리 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2019.08.21 근저당이고, 904호 임차권등기는 그 뒤에 들어왔습니다. 보증금 100,000,000원이 보이지만 대항력 인수형이 아니므로 매수인 인수액은 0원입니다. 실질취득가는 현 최저가와 같은 101,500,000원입니다.
다만 결론은 “바로 좋다”가 아니라 “권리는 통과, 가격은 보수적으로 검증”입니다. 본건은 다세대주택, 전용 23.66㎡, 총 16세대, 민간임대주택 표시가 있는 물건입니다. 1회 유찰 70%라는 숫자보다 중요한 것은 실제 환금성, 점유 정리, 등기상 임대주택 표시의 영향입니다. 무리한 고가 응찰보다 실질취득 101,500,000원을 기준으로 보수적인 가격 상한을 세우는 접근이 맞습니다.
