부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동 동현로16번길 88, 10층 1004호입니다. 용도는 다세대이며, 감정평가 내용상 건물은 업무시설(오피스텔) 20개호와 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성된 현칭 ‘품에안은오피스텔’입니다. 대상 단지는 2019.08.08. 사용승인, 총 16세대 규모로 표시됩니다. 현재 최저매각가는 감정가 145,000,000원의 70%인 101,500,000원입니다.
권리의 기준점은 단순합니다. 2019.08.21. 접수된 구덕신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 조사된 점유자가 20명으로 많고 각 호실별 전입·배당요구가 섞여 있으므로, “인수 0원”이라는 결론과 별개로 명도·점유 확인 난도가 낮지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 10층1004호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 23.66㎡ · 10층 1004호 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2019.08.21. 근저당권. 채권최고액은 2,376,000,000원이고, 채무자는 주식회사지민개발에서 주식회사제이비개발로 계약인수된 내역이 있습니다. 2025.10.23. 근저당권자는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으나, 기준권리의 순위 자체는 2019.08.21.입니다. 조사된 임차인들은 모두 이 날짜 이후 전입이므로 대항력 있는 임차인으로 보지 않습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 20명, 대항력은 없음
현황조사 및 문건접수 기준으로 확인되는 점유자는 총 20명입니다. 모두 전입일이 말소기준권리 이후이므로 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 배당요구를 한 일부 점유자의 배당 가능성은 원본 서류에서 반드시 대조해야 합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이근철 | 202호 | 2023.04.17 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황석현 | 204호 | 2019.12.09 | 2024.09.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전민송 | 301호 | 2020.11.20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SUTA KATKANOK | 303호 | 2023.04.20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤소영 | 401호 | 2019.09.19 | 2024.08.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도협 | 402호 | 2023.11.08 | 2024.09.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강소미 | 404호 | 2019.10.14 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송혜지 | 501호 | 2021.09.10 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이부영 | 504호 | 2021.10.25 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전원주 | 602호 | 2020.12.07 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신은호 | 603호 | 2023.03.31 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강유선 | 604호 | 2022.07.25 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정상민 | 701호 | 2020.02.07 | 2024.09.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한지우 | 702호 | 2024.03.04 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박창영 | 704호 | 2023.04.03 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현영 | 801호 | 2022.05.30 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박용헌 | 804호 | 2021.08.17 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송현익 | 901호 | 2019.09.02 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지호 | 1001호 | 2019.09.23 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서용원 | 1003호 | 2020.01.22 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,221,000원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 99,279,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 101,500,000원을 기준으로 하면 집행비용 추정 2,221,000원을 제외한 99,279,000원이 근저당권자에게 배당되고, 채권 미회수액은 2,276,721,000원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 “부곡4동 행정복지센터” 북서측 인근입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 “온천장역”이 소재합니다. 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며, 사용승인일은 2019.08.08.입니다. 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 도로 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)입니다. 토지면적은 289.6㎡, 공시지가는 2,701,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 16세대 규모의 소형 다세대 물건이고, 대상면적은 23.66㎡입니다. 최근 매각 성과가 확인되지 않아 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 실제 임차인 20명이 조사되어 있습니다. 대상 호실 1004호의 현재 점유자, 열쇠 인도 가능성, 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구자와 비배당요구자를 구분해 명세서 원본으로 대조하세요.
- 최저가 착시 경계. 현재 최저가 101,500,000원은 감정가의 70%지만, 실거래 비교값이 없습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 감정평가상 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)이 함께 있는 건물입니다. 공부상 용도, 실제 이용상태, 전입 가능성, 임대 가능성을 확인해야 합니다.
- 미납 비용. 관리비·공용부분 체납, 도시가스·전기·수도 정산, 주차타워 관련 비용은 낙찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·현황·배당 추정값을 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 점유와 환금성
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 2019.08.21. 근저당이 말소기준이고, 조사된 점유자들의 전입일은 모두 그 이후입니다. 그래서 보증금 인수형 물건은 아닙니다. 그러나 임차인 숫자가 많고 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 소형 다세대·오피스텔 혼합 건물이라는 특성상 명도와 임대 회전, 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다. 권리는 통과, 가격은 보류, 현장 확인은 필수. 이 물건은 최저가보다 점유와 환금성이 승부처입니다.
