부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동 ‘품에안은’ 4층 404호입니다. 감정서상 현칭 품에안은오피스텔로, 업무시설 오피스텔이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 말소기준은 2019.08.21 구덕신용협동조합 근저당권이고, 채권최고액은 2,376,000,000원입니다. 이 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있으나, 말소기준의 성격은 그대로입니다.
이 물건의 권리분석 포인트는 두 갈래입니다. 첫째, 현재 회차 기준 배당표상 매수인이 추가로 떠안는 금전 인수는 0원입니다. 둘째, 404호 점유자 강소미의 전입은 2019.10.14로 말소기준권리 이후라 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 입찰 전 명세서·현황조사·전입세대 확인을 통해 점유관계와 명도 조건을 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 4층404호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물명 / 사용승인 | 품에안은 · 2019.08.08 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 (2020.03.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액이 2,376,000,000원으로 이 호실의 감정가보다 훨씬 크기 때문에, 현재 최저가로 매각되면 근저당권자는 대부분을 회수하지 못합니다. 다만 이 미배당은 채권자가 못 받는 돈이지, 매수인이 추가로 인수하는 금액으로 보기는 어렵습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 확인 — 404호는 1명, 보증금은 미상
이 사건 404호에는 강소미 점유가 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자 명의로 보이며, 전입일은 2019.10.14입니다. 말소기준일 2019.08.21보다 늦기 때문에 현 자료상 대항력은 없는 것으로 정리되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당·명도 조건은 마지막까지 확인해야 합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강소미 | 404호 | 2019.10.14 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 가격과 회차 — 최저가는 70%, 그래도 채권 회수는 크게 부족
현재 최저가는 100,800,000원입니다. 감정가 144,000,000원에서 1회 유찰되어 70% 구간까지 내려온 상태입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 생겼지만, 이 물건은 주거용 오피스텔 이용, 민간임대주택 등기, 점유자 보증금 미상이라는 확인 요소가 함께 붙어 있습니다. 따라서 최저가만 보고 단순 저가 매수로 판단하기보다는 실질취득 100,800,000원 + 명도·운영 확인으로 계산해야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 100,800,000원 | 98,588,800원 | 2,277,411,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 70,560,000원 | 68,889,920원 | 2,307,110,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 49,392,000원 | 48,102,944원 | 2,327,897,056원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,211,200원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 98,588,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 1.008억 기준으로 근저당권자는 9,858만원가량 배당받고, 미배당은 22.77억원 규모로 남습니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니라 채권 회수 부족분입니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 부곡4동 행정복지센터 북서측 인근, 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·시장·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물로, 사용승인일은 2019.08.08입니다. 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 남동측 약 6m, 북동측 약 4m 도로에 접하고, 토지는 준주거지역·대지·평지·세로장방형으로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 품에안은은 2019년 사용승인 건물이고, 확인되는 세대수는 16세대입니다. 소규모 주거용 오피스텔 성격이므로 매도 시 수요층과 대출 조건을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 404호 점유자 확인. 강소미 전입일은 2019.10.14로 말소기준 이후지만, 보증금·확정일자·배당요구가 명확하지 않으므로 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 등기. 임대의무기간·임대료 증액기준 문구가 있으므로, 낙찰 후 임대사업 관련 제한이나 행정상 의무가 남는지 확인하세요.
- 미배당 착시 금지. 현재 회차 미배당 2,277,411,200원은 매수인 인수가 아니라 채권자 회수 부족분입니다. 다만 권리 소멸 구조는 등기부 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 명도비 반영. 금전 인수 0원이어도 실제 점유자가 있으면 인도명령·협의·이사비가 발생할 수 있습니다. 응찰가에는 이 비용을 별도로 반영해야 합니다.
- 관리비·공용비 확인. 오피스텔은 공용부분 체납 관리비와 주차타워 유지비 부담이 변수입니다. 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·현황조사·감정요항·배당 추정 수치를 바탕으로 한 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대, 관리비를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “확인할 1명”이 더 중요하다
이 사건은 감정가 1.44억에서 1회 유찰되어 최저가가 1.008억까지 내려왔고, 배당표상 매수인 금전 인수는 0원입니다. 숫자만 보면 접근 가능한 가격대입니다. 하지만 404호에는 점유자 강소미가 있고, 전입은 말소기준 이후라 대항력은 낮게 보더라도 보증금·확정일자·배당요구가 명확하지 않습니다. 여기에 민간임대주택 등기까지 붙어 있습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 내려왔지만, 서류 확인 없이는 싸다고 단정할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 점유·임대차·운영 제한을 얼마나 깨끗하게 확인하느냐입니다.
