부산지방법원 2024타경61119. 금정구 부곡동 ‘품에안은’ 3층 303호, 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 85,000,000원, 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 59,500,000원입니다. 가격만 보면 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 첫 판단 지점은 가격이 아니라 점유와 말소기준권리입니다.
말소기준은 2019.08.21 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 대상 303호 점유자 SUTA KATKANOK의 전입일·확정일자는 모두 2023.04.20로 기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 보증금 자체는 미상으로 표시되어 있어, 입찰 전 명세서와 점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 3층303호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 · 사용승인일 2019.08.08 · 오피스텔 20개호 및 공동주택 16세대 |
| 대상 면적 | 17.61㎡ |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준은 2019.08.21 근저당
권리 흐름의 중심은 2019.08.21 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,376,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 소유자는 주식회사제이비개발로 이전됐고, 경매개시결정은 2024.08.20 접수됐습니다. 대상 303호의 전입·확정일자가 모두 말소기준 이후이므로, 현재 표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유자 현황 — 303호는 대항력 없음
조사된 전체 점유자는 20명이고, 이 사건 물건인 303호 점유자는 SUTA KATKANOK 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 모든 전입일은 말소기준권리인 2019.08.21 이후로 확인됩니다.
| 호실 | 점유자 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 202호 | 이근철 | 2023.04.17 / 미상 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 204호 | 황석현 | 2019.12.09 / 미상 | 2024.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 301호 | 전민송 | 2020.11.20 / 미상 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 303호 | SUTA KATKANOK | 2023.04.20 / 2023.04.20 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 401호 | 윤소영 | 2019.09.19 / 미상 | 2024.08.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 402호 | 김도협 | 2023.11.08 / 미상 | 2024.09.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 404호 | 강소미 | 2019.10.14 / 미상 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 501호 | 송혜지 | 2021.09.10 / 미상 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 504호 | 이부영 | 2021.10.25 / 미상 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 602호 | 전원주 | 2020.12.07 / 미상 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 603호 | 신은호 | 2023.03.31 / 미상 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 604호 | 강유선 | 2022.07.25 / 미상 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 701호 | 정상민 | 2020.02.07 / 미상 | 2024.09.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 702호 | 한지우 | 2024.03.04 / 미상 | 2024.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 704호 | 박창영 | 2023.04.03 / 미상 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 801호 | 이현영 | 2022.05.30 / 미상 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 804호 | 박용헌 | 2021.08.17 / 미상 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 901호 | 송현익 | 2019.09.02 / 미상 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 1001호 | 이지호 | 2019.09.23 / 미상 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 1003호 | 서용원 | 2020.01.22 / 미상 | 2024.10.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,471,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 58,029,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 59,500,000원 기준, 채권최고액 2,376,000,000원 중 58,029,000원만 배당되고 미배당은 2,317,971,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 “부곡4동 행정복지센터” 북서측 인근의 현칭 “품에안은오피스텔”입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 “온천장역”이 소재합니다.
- 건물. 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 도로 접합, 토지면적 289.6㎡, 공시지가 2,701,000원/㎡입니다. 남동측 약 6미터 및 북동측 약 4미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 환금성. 2019.08.08 사용승인된 소형 오피스텔이며, 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다. 단기 매각보다 임대·명도·관리 상태 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 303호 점유 확인. SUTA KATKANOK의 전입·확정일자는 2023.04.20로 말소기준 이후입니다. 다만 보증금이 미상인 만큼 임대차계약서·점유권원·명도 가능성을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1번 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 임대의무기간, 임대료 증액기준, 매각 후 처리 가능성을 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 이 물건은 대항력 보증금 인수형이 아니므로 현재 회차 실질취득은 59,500,000원입니다. 최저가만 보지 말고 점유·명도·임대제한을 함께 반영하세요.
- 배당 부족 구조. 현재 회차 미배당은 2,317,971,000원입니다. 담보권 미회수 자체를 매수인이 떠안지는 않지만, 협의 여건에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 출발점일 뿐이다
이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다. 303호 점유자의 전입·확정일자가 모두 말소기준권리 이후라, 현재 회차 기준 실질취득은 59,500,000원으로 계산됩니다. 이 점은 분명한 장점입니다.
하지만 보증금은 미상이고, 민간임대주택등기와 다수 호실 점유가 함께 보입니다. 여기에 현재 회차 미배당 2,317,971,000원까지 감안하면, 결론은 “싸다”가 아니라 확인할 것이 많은 70% 오피스텔입니다. 권리상 인수 0원은 합격, 입찰 판단은 명도·임대제한·현장 확인 후입니다.
