부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동 소재 현칭 ‘품에안은’ 10층 1001호입니다. 감정평가상 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)이 함께 구성된 10층 건물이고, 이 호수는 경매정보상 다세대로 분류됩니다. 말소기준은 2019.08.21 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 붙은 임의경매개시결정, 국 압류, 그리고 2024년 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
가격만 보면 감정가 1.82억에서 1회 유찰되어 최저가가 1.274억까지 내려왔습니다. 그러나 배당표를 보면 매각대금 대부분이 선순위 근저당으로 들어가고, 근저당권자에게도 큰 미배당이 남습니다. 낙찰자가 그 미배당을 인수하는 구조는 아니지만, 선순위 담보가 큰 물건에서 임차권·점유·명도 상태를 원본으로 재확인해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 10층1001호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 29.63㎡ · 현칭 품에안은 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,376,000,000원으로, 이 건 1001호 하나의 감정가보다 훨씬 큰 공동담보성 담보권입니다. 이후 2025년 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었고, 경매개시결정 및 압류들은 매각으로 정리되는 흐름입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
1001호와 직접 연결되는 임차권등기 임차인은 이지호 1명입니다. 보증금은 120,000,000원, 임대차계약일자는 2019.09.05, 확정일자는 2019.09.06, 점유개시일자는 2019.09.21, 주민등록일자는 2019.09.23입니다. 말소기준 근저당일인 2019.08.21보다 전입이 늦어, 이 임차권은 낙찰자가 보증금을 인수하는 대항력 있는 임차권으로 보지 않습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지호 | 전유부분 전부 | 120,000,000원 | 2019.09.23 / 2019.09.06 | 2024.03.21 | 대항력 없음 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,583,600원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 124,816,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당에 흡수되고, 근저당 미배당은 2,251,183,600원으로 추정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 부곡4동 행정복지센터 북서측 인근입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며, 사용승인일은 2019.08.08입니다. 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비가 되어 있습니다.
- 용도. 건물 전체는 업무시설(오피스텔) 20개호와 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있고, 본 사건의 용도는 다세대입니다.
- 규제. 준주거지역, 도로 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 54m 이하에 해당합니다. 공부와의 차이는 없음으로 조사되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 확인. 이지호 임차권은 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리되지만, 실제 점유·인도·말소 절차는 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 보증금 인수는 0원으로 보더라도, 임차권등기 임차인이 있는 물건은 인도 협의와 시간 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 근저당 미배당 구조. 현재 최저가에서는 선순위 근저당권자에게 124,816,400원만 배당되고, 2,251,183,600원이 미배당으로 남습니다. 배당상 이의 가능성이나 관련 서류 변동을 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 이 주택은 민간임대주택 관련 등기가 기재되어 있습니다. 매각 이후 실사용·임대 계획에 제한이 없는지 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비·공용비. 집합건물은 공용부분 체납 관리비가 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리주체에 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 물건은 대항력 있는 임차보증금을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 그 점은 분명한 장점입니다. 그러나 1001호에는 보증금 120,000,000원의 임차권등기가 있고, 선순위 근저당은 현재 최저가 배당으로도 대부분 회수되지 못합니다. 즉 권리의 결론은 인수 0원이지만, 실무의 결론은 원본 확인·점유 확인·명도 비용 반영 후 보수적으로 접근입니다. 현재 최저가 127,400,000원은 감정가 대비 낮아졌지만, 이 물건의 승부처는 단순 할인율이 아니라 임차권 정리와 인도 리스크를 얼마나 낮은 가격에 흡수하느냐입니다.
