부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동의 현칭 품에안은오피스텔 3층 301호입니다. 감정평가상 본 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)이 함께 있는 10층 건물이고, 이 호실은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고되어 있습니다. 사용승인일은 2019.08.08., 대상 면적은 29.89㎡입니다.
말소기준은 2019.08.21. 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 전민송 임차권등기는 보증금 100,000,000원이 등기되어 있으나 주민등록일자·점유개시일자가 2020.11.20.로 말소기준보다 늦어, 매수인이 떠안는 대항력 인수형으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕 신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 흐름은 비교적 분명합니다. 2019년 소유권보존 직후 구덕신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 2020년 주식회사제이비개발이 소유권을 이전받았습니다. 2024년 임의경매가 개시됐으며, 2026년 전민송 명의의 주택임차권등기가 붙었습니다. 이 임차권등기는 말소기준보다 늦은 권리로 표시되어 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인·점유자 체크 — 실제 인수액은 0원으로 계산
확인되는 전입·배당요구 내역은 여러 호실에 걸쳐 있으나, 본건 301호 권리분석에서 금액이 확인되는 핵심 임차권자는 전민송입니다. 전민송의 임차보증금은 100,000,000원이고, 임대차계약일자는 2020.11.05., 주민등록일자·점유개시일자는 2020.11.20.입니다. 말소기준일 2019.08.21.보다 늦어 대항력 인수 임차인으로 보지 않습니다.
| 성명 | 대상 | 전입/점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전민송 | 건물 전유부분 전부 | 2020.11.20 | 100,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 황석현 | 204호 | 2019.12.09 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 윤소영 | 401호 | 2019.09.19 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 정상민 | 701호 | 2020.02.07 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 한지우 | 702호 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 서용원 | 1003호 | 2020.01.22 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
그 밖에 이근철, SUTA KATKANOK, 김도협, 강소미, 송혜지, 이부영, 전원주, 신은호, 강유선, 박창영, 이현영, 박용헌, 송현익, 이지호의 전입 내역도 확인되나 모두 전입일이 말소기준일 이후로 정리되어 있습니다. 보증금 미상 점유자는 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않고, 입찰 전 매각물건명세서 원본으로 보완 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,211,200원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 98,588,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 기준 배당에서는 근저당권자에게 98,588,800원만 돌아가고, 채권최고액 기준 2,277,411,200원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 부곡4동 행정복지센터 북서측 인근의 현칭 품에안은오피스텔입니다.
- 주위환경. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 온천장역이 소재해 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지면적 289.6㎡, 공시지가 2,701,000원/㎡, 세로장방 평지입니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전민송 임차권등기 원본 확인. 임차보증금 100,000,000원, 주민등록·점유개시 2020.11.20, 배당요구 2026.04.21 흐름을 등기부·명세서 원본으로 대조하세요.
- 다른 호실 전입자 혼재 확인. 여러 호실의 전입 내역이 함께 확인됩니다. 본건 301호의 실제 점유자와 인도 가능성을 현황조사·문건접수 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 표시 확인. 민간임대주택등기가 있어 임대의무기간, 임대료 증액기준, 임대사업자 지위 승계 여부를 별도 검토하세요.
- 미배당 사건 특성. 최저가 기준 근저당 미배당이 2,277,411,200원으로 큽니다. 채권자 대응, 취하·변경 가능성, 매각 진행 여부를 기일 전 확인하세요.
- 관리비·점유 명도. 오피스텔·다세대 혼합 건물은 관리비 체납과 실제 점유 확인이 중요합니다. 공용부분 관리비 및 주차타워 운영비 부담을 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·현황조사·감정평가·배당 추정에 따른 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 환금성
이 사건은 대항력 있는 인수 임차인이 확인되지 않아 권리 인수금은 0원으로 계산됩니다. 하지만 실거래 기준이 제시되지 않았고, 총 16세대 규모의 품에안은 단지는 최근 낙찰가도 확인되지 않습니다. 최저가가 감정가의 70%로 내려온 점은 분명 장점이지만, 가격 메리트는 시세 확인 이후에만 판단할 수 있습니다. 권리상 핵심은 말소기준 이후 권리 소멸, 실무상 핵심은 실제 점유·민간임대주택 표시·환금성 확인입니다.
