부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동, 현칭 품에안은오피스텔 2층 204호입니다. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건이고, 감정가는 142,000,000원, 1회 유찰 후 최저가는 99,400,000원입니다. 겉으로 보면 감정가의 70%까지 내려온 할인 물건처럼 보입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 2019.08.21. 말소기준 근저당과 그 뒤에 등장한 임차권등기, 그리고 현황조사상 다수 전입자입니다. 등기부에는 황석현의 주택임차권이 보증금 100,000,000원으로 올라와 있으나, 주민등록일자는 2019.12.09.로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 매수인이 보증금을 떠안는 대항력 인수형으로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자들이 여러 호실에 존재하므로, 입찰 전 점유 범위와 명도 현실성을 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 2층204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
말소기준권리는 2019.08.21. 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,376,000,000원이고, 당초 근저당권자는 구덕신용협동조합입니다. 이후 채무자는 주식회사제이비개발로 변경되었고, 2025.10.23. 근저당권자는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.
등기상 눈에 띄는 권리는 을구 2번 주택임차권입니다. 황석현의 임차보증금은 100,000,000원, 임대차계약일자는 2019.11.08., 주민등록일자는 2019.12.09., 확정일자는 2019.11.11.입니다. 말소기준일인 2019.08.21.보다 뒤에 갖춘 권리이므로, 매각으로 소멸되는 후순위 권리로 보는 것이 핵심입니다.
② 임차인·점유 확인 — 실제 임차인 20명, 대항력 있는 보증금 인수는 없음
확인된 점유·임차 내역 중 보증금이 확인되는 것은 황석현의 주택임차권등기 100,000,000원입니다. 그 외 전입자는 보증금이 확인되지 않았고, 모두 말소기준권리 이후 전입으로 표시되어 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 보이지 않아 실제 임차인 20명으로 봅니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이근철 | 202호 | 2023.04.17 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전민송 | 301호 | 2020.11.20 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SUTA KATKANOK | 303호 | 2023.04.20 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤소영 | 401호 | 2019.09.19 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.08.29 | 해당 없음 |
| 김도협 | 402호 | 2023.11.08 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.09.19 | 해당 없음 |
| 강소미 | 404호 | 2019.10.14 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송혜지 | 501호 | 2021.09.10 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이부영 | 504호 | 2021.10.25 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전원주 | 602호 | 2020.12.07 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신은호 | 603호 | 2023.03.31 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강유선 | 604호 | 2022.07.25 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정상민 | 701호 | 2020.02.07 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.09.26 | 해당 없음 |
| 한지우 | 702호 | 2024.03.04 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.09.23 | 해당 없음 |
| 박창영 | 704호 | 2023.04.03 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현영 | 801호 | 2022.05.30 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박용헌 | 804호 | 2021.08.17 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송현익 | 901호 | 2019.09.02 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지호 | 1001호 | 2019.09.23 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서용원 | 1003호 | 2020.01.22 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.10.11 | 해당 없음 |
| 황석현 | 주거용 건물의 전부 | 2019.12.09 | 2019.11.11 | 100,000,000원 | 없음 | 배당요구 2024.09.10 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,189,200원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 97,210,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 최저가 99,400,000원 가정 시 근저당 채권에는 97,210,800원만 배당되고, 미배당은 2,278,789,200원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 부곡4동 행정복지센터 북서측 인근, 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·시장·근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물, 사용승인일은 2019.08.08.이며 위생설비·급배수시설·화재탐지 및 경보시설·승강기설비·도시가스 개별난방설비·주차타워설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지면적 289.6㎡, 공시지가 2,701,000원/㎡, 세로장방 평지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 204호 점유 확인. 황석현 임차권등기의 범위가 주거용 건물의 전부로 표시되어 있으므로, 실제 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 전입자 확인. 여러 호실 전입자는 대항력 없음으로 정리되지만, 보증금이 확인되지 않아 현황조사와 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구 2-1에 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 표시가 있으므로 입찰 전 말소·승계 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 당초 구덕신용협동조합 근저당이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있으므로, 채권자·배당관계는 최신 등기와 매각서류를 대조해야 합니다.
- 관리비·공용부분 확인. 오피스텔은 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “점유 확인”이 먼저
이 물건의 숫자는 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 142,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 99,400,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순 할인형이 아닙니다. 말소기준은 2019.08.21. 근저당이고, 황석현의 임차권등기는 그 이후 전입이라 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 다만 다수 점유자와 보증금 미상 내역이 함께 존재합니다. 가격은 내려왔지만, 점유 확인 없이는 응찰가를 정하기 어렵습니다. 권리는 대체로 정리되지만, 실무 난도는 명도와 현장 확인에서 갈립니다.
