부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동, 동현로16번길 88의 8층 802호입니다. 용도는 다세대이고, 감정평가상 건물은 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물입니다. 현재 회차 최저가는 67,900,000원으로 감정가 97,000,000원의 70%입니다.
권리의 기준점은 단순합니다. 2019.08.21 접수된 을구 1번 근저당권이 말소기준이고, 이후의 임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입자가 많아 보이지만, 제공된 전입일은 모두 말소기준권리 이후입니다. 따라서 최저가만 더 낮아진다고 해서 임차보증금을 떠안는 구조가 아니라, 현재 자료상 실질취득액은 최저가 67,900,000원과 같습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 8층802호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현칭 ‘품에안은’ 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 (2020.03.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕 신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
을구 1번 근저당권의 채권최고액은 2,376,000,000원이고, 채무자는 주식회사지민개발에서 주식회사제이비개발로 변경된 기록이 있습니다. 이후 2025.10.23 근저당권자는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있으나, 경매 권리분석의 기준 자체는 2019.08.21 근저당권입니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 신고 21건, 대항력은 모두 후순위
보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 없고, 실제 사람 기준 전입·임차권 신고는 21건입니다. 핵심은 날짜입니다. 말소기준권리 2019.08.21보다 빠른 전입·임차권이 확인되지 않아, 현재 자료상 매수인이 인수할 임차보증금은 0원입니다.
| 호수·범위 | 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 202호 | 이근철 | 2023.04.17 / 확인 안 됨 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 204호 | 황석현 | 2019.12.09 / 확인 안 됨 | 미상 | 2024.09.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 301호 | 전민송 | 2020.11.20 / 확인 안 됨 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 303호 | SUTA KATKANOK | 2023.04.20 / 확인 안 됨 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 401호 | 윤소영 | 2019.09.19 / 확인 안 됨 | 미상 | 2024.08.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 402호 | 김도협 | 2023.11.08 / 확인 안 됨 | 미상 | 2024.09.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 404호 | 강소미 | 2019.10.14 / 확인 안 됨 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 501호 | 송혜지 | 2021.09.10 / 확인 안 됨 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 504호 | 이부영 | 2021.10.25 / 확인 안 됨 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 602호 | 전원주 | 2020.12.07 / 확인 안 됨 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 603호 | 신은호 | 2023.03.31 / 확인 안 됨 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 604호 | 강유선 | 2022.07.25 / 확인 안 됨 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 701호 | 정상민 | 2020.02.07 / 확인 안 됨 | 미상 | 2024.09.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 702호 | 한지우 | 2024.03.04 / 확인 안 됨 | 미상 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 704호 | 박창영 | 2023.04.03 / 확인 안 됨 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 801호 | 이현영 | 2022.05.30 / 확인 안 됨 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 804호 | 박용헌 | 2021.08.17 / 확인 안 됨 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 901호 | 송현익 | 2019.09.02 / 확인 안 됨 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 1001호 | 이지호 | 2019.09.23 / 확인 안 됨 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 1003호 | 서용원 | 2020.01.22 / 확인 안 됨 | 미상 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주거용 건물의 전부 | 유나원 | 2019.12.31 / 2019.12.13 | 30,000,000원 | 2024.02.29 | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 66,277,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 67,900,000원 중 집행비용 1,622,200원을 제외한 66,277,800원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 67,900,000원 | 66,277,800원 | 2,309,722,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 47,530,000원 | 46,274,460원 | 2,329,725,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 33,270,999원 | 32,272,121원 | 2,343,727,879원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 배당부족은 커지지만, 후순위 임차권·후순위 전입 구조라 매수인 실질취득액은 낙찰가와 같은 구조입니다. 따라서 가격 판단의 핵심은 인수금이 아니라 다세대 물건의 환금성, 명도, 민간임대주택등기 확인입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 “부곡4동 행정복지센터” 북서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 “온천장역”이 소재합니다.
- 건물. 2019.08.08 사용승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 대지 289.6㎡, 공시지가 2,701,000원/㎡, 세로장방 평지입니다.
- 도로. 남동측 약 6미터 및 북동측 약 4미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 기준. 말소기준은 2019.08.21입니다. 전입·임차권 신고가 많지만 모두 이 날짜 이후라는 점이 핵심입니다.
- 유나원 임차권. 임차보증금 30,000,000원, 전입 2019.12.31, 확정 2019.12.13, 임차권등기 2024.02.29로 확인됩니다. 말소기준 이후라 인수로 더하지 않습니다.
- 다수 점유자. 21건의 전입·임차권 신고가 있어 낙찰 후 점유관계와 인도 절차 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기가 있으므로, 금전 인수와 별개로 행정상 부담을 원문에서 확인해야 합니다.
- 배당 착시. 미배당 2,309,722,200원은 매수인 인수가 아니지만, 배당구조가 빡빡한 사건입니다.
- 관리비·공용비. 다세대·오피스텔 혼합 건물은 관리비 체납과 공용부분 부담을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 관련 문건을 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 확인 난도
이 사건의 권리 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2019.08.21 근저당권이고, 확인되는 전입과 임차권은 모두 그 이후입니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원, 실질취득액은 현재 회차 기준 67,900,000원입니다. 다만 이 물건은 단순한 빈집형 경매가 아닙니다. 전입·임차권 신고 21건, 민간임대주택등기, 현재 회차 미배당 2,309,722,200원이 함께 보입니다. 결론은 “권리상 인수는 낮지만, 서류와 명도 확인은 보수적으로”입니다.
