최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 점유·임대차 구조입니다. 등기부에는 윤소영 씨의 임차보증금 100,000,000원 임차권등기가 있고, 현황조사상 각 호실 점유자도 다수 확인됩니다. 다만 자료상 임차권등기와 점유자 전입은 모두 말소기준권리 이후라 매수인 인수 0원으로 정리됩니다.
부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동, 현칭 ‘품에안은’ 4층 401호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 감정평가상 업무시설이나 주거용 오피스텔로 이용 중으로 보고됐습니다. 감정가는 144,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 100,800,000원입니다. 숫자만 보면 1억 초반 진입이라 가벼워 보이지만, 이 사건은 단일 아파트형 물건처럼 단순하게 보면 안 됩니다.
말소기준은 2019.08.21 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤로 2023년 윤소영 씨의 주택임차권등기, 2024년 임의경매개시결정이 이어집니다. 임차권등기에는 보증금 100,000,000원, 주민등록일자·확정일자 2019.09.19, 점유개시일자 2019.10.05가 적혀 있어 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 자료 기준으로는 임차권등기도 매각으로 소멸하고 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 4층401호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 전용 29.89㎡ · 현칭 품에안은 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권등기
권리의 기준점은 2019.08.21 근저당권입니다. 이후 2020년 소유자가 주식회사제이비개발로 바뀌고, 2022년 민간임대주택등기가 붙었으며, 2023년에는 윤소영 씨의 주택임차권등기가 들어왔습니다. 중요한 점은 임차권등기의 주민등록일자·확정일자·점유개시일자가 모두 말소기준 이후라는 점입니다.
② 임차인·점유자 정리
실제 임차인으로 표시된 사람은 20명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 보이는 항목은 없습니다. 이 중 윤소영 씨는 등기부 임차권등기로 보증금과 확정일자가 확인되고, 나머지 점유자는 보증금이 확인되지 않습니다. 다만 각 전입일은 모두 말소기준 이후로 정리되어 대항력 없음으로 표시됩니다.
| 점유자 | 부분 | 전입/주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이근철 | 202호 | 2023.04.17 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황석현 | 204호 | 2019.12.09 | 미상 | 미상 | 2024.09.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전민송 | 301호 | 2020.11.20 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SUTA KATKANOK | 303호 | 2023.04.20 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도협 | 402호 | 2023.11.08 | 미상 | 미상 | 2024.09.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강소미 | 404호 | 2019.10.14 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송혜지 | 501호 | 2021.09.10 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이부영 | 504호 | 2021.10.25 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전원주 | 602호 | 2020.12.07 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신은호 | 603호 | 2023.03.31 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유선 | 604호 | 2022.07.25 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정상민 | 701호 | 2020.02.07 | 미상 | 미상 | 2024.09.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한지우 | 702호 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박창영 | 704호 | 2023.04.03 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현영 | 801호 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박용헌 | 804호 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송현익 | 901호 | 2019.09.02 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지호 | 1001호 | 2019.09.23 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서용원 | 1003호 | 2020.01.22 | 미상 | 미상 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소영 | 건물 전유부분 전부 | 2019.09.19 | 2019.09.19 | 100,000,000원 | 2024.08.29 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,211,200원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 98,588,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 구덕신용협동조합 배당 후 미배당은 2,277,411,200원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 부곡4동 행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 온천장역이 소재합니다.
- 용도. 건물은 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 해당 오피스텔은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며, 토지는 대지 289.6㎡, 공시지가 2,701,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.08.21 구덕신용협동조합 근저당권이 기준입니다. 윤소영 씨 임차권등기의 주민등록일자·확정일자·점유개시일자가 이보다 늦다는 점을 원본으로 확인하세요.
- 점유 확인. 현황조사상 여러 호실 점유자가 확인됩니다. 401호 자체 점유자, 실제 사용관계, 인도 가능성을 반드시 현장 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 윤소영 씨 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이나, 말소 절차와 명도 협의의 실무 부담은 별개입니다.
- 보증금 미상자. 보증금이 확인되지 않는 점유자들이 많습니다. 매각물건명세서와 문건접수 내역을 대조해 배당요구·점유관계를 정리하세요.
- 관리비·공용부분. 오피스텔은 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 실거래 비교 자료가 없는 만큼, 최저가 100,800,000원 자체보다 감정가 144,000,000원 대비 70%라는 할인율과 점유 리스크를 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이어도 쉬운 물건은 아니다
이 사건의 결론은 분명합니다. 등기상 말소기준은 2019.08.21 구덕신용협동조합 근저당권이고, 윤소영 씨의 임차권등기와 다수 점유자 전입은 모두 그 이후로 정리됩니다. 따라서 계산상 매수인이 떠안을 보증금은 0원이고, 실질취득액은 현재 최저가인 100,800,000원입니다.
다만 이 물건은 권리표만 보고 “깨끗하다”고 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 건물 전유부분 전부에 관한 임차권등기, 다수 점유자, 보증금 미상 항목, 주거용으로 쓰이는 오피스텔이라는 요소가 겹칩니다. 권리상 인수는 낮지만, 실무상 확인할 것은 많은 물건입니다. 입찰 판단은 가격보다 점유와 명도 확인에서 갈립니다.
