부산지방법원 2024타경61119. 금정구 부곡동 동현로16번길 88, 현칭 ‘품에안은’ 공동주택 중 7층 703호입니다. 공부상 사건 용도는 다세대이고, 감정평가에서는 이 건물이 업무시설(오피스텔) 20개호와 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성된 업무시설·공동주택 혼합 건물로 설명됩니다. 이번 회차 최저가는 감정가 9,700만원에서 1회 유찰된 67,900,000원입니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2019.08.21 접수된 을구 1번 근저당권이 말소기준이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입자 명단에는 20명이 확인되지만 모두 말소기준일 이후 전입으로 정리되어 대항력 있는 임차인으로 볼 사람은 없습니다. 따라서 이 사건은 ‘보증금 인수형’이 아니라, 채권 미배당은 채권자 손실로 남고 매수인은 인수하지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 7층703호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 현칭 ‘품에안은’ 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준권리는 2019.08.21 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 소유권은 2020.03.17 주식회사제이비개발로 이전됐고, 같은 날 근저당 채무자도 주식회사제이비개발로 변경됐습니다. 2024.08.20 임의경매개시결정이 들어왔고, 2025.10.23에는 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 보입니다.
② 임차인·점유자 확인 — 실제 전입자 20명, 대항력 없음
현황조사 및 문건접수로 확인되는 실제 전입자는 20명입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않는 사람이 있으나, 전입일이 모두 2019.08.21 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 배당요구가 확인된 사람도 일부 있으나, 매수인이 떠안을 보증금으로 이어지는 구조는 아닙니다.
| 호수 | 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 202호 | 이근철 | 2023.04.17 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 204호 | 황석현 | 2019.12.09 | 2024.09.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 301호 | 전민송 | 2020.11.20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 303호 | SUTA KATKANOK | 2023.04.20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 401호 | 윤소영 | 2019.09.19 | 2024.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 402호 | 김도협 | 2023.11.08 | 2024.09.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 404호 | 강소미 | 2019.10.14 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 501호 | 송혜지 | 2021.09.10 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 504호 | 이부영 | 2021.10.25 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 602호 | 전원주 | 2020.12.07 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 603호 | 신은호 | 2023.03.31 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 604호 | 강유선 | 2022.07.25 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 701호 | 정상민 | 2020.02.07 | 2024.09.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 702호 | 한지우 | 2024.03.04 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 704호 | 박창영 | 2023.04.03 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 801호 | 이현영 | 2022.05.30 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 804호 | 박용헌 | 2021.08.17 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 901호 | 송현익 | 2019.09.02 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 1001호 | 이지호 | 2019.09.23 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 1003호 | 서용원 | 2020.01.22 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,622,200원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 66,277,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 67,900,000원 기준으로 근저당 채권에는 66,277,800원만 배당되고, 미배당은 2,309,722,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 부곡4동 행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 온천장역이 소재합니다. 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.08.08 사용승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물입니다. 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비가 되어 있습니다.
- 용도. 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성된 혼합 건물입니다. 기호 21~36은 공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.
- 규제. 준주거지역, 도로 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역 54m 이하, 가축사육제한구역입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 착시 없음. 전입자 20명은 모두 말소기준 이후 전입으로 정리되어 대항력은 없습니다. 실질취득가는 최저가에 인수액 0원을 더한 67,900,000원입니다.
- 미배당은 매수인 부담이 아님. 현재 회차 미배당 2,309,722,200원은 채권 회수 부족의 문제이지, 낙찰자가 떠안는 금액으로 보지 않습니다.
- 호수·점유 확인. 전입자 명단에 여러 호수가 함께 확인됩니다. 703호 현 점유 상태와 인도 가능성을 매각물건명세서·현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
- 환금성 보수 판단. 총 16세대 규모, 단지 매각률 0.0%, 최근 낙찰가 없음이 핵심입니다. 빠른 되팔기보다 장기 보유·실사용 관점의 가격 한도가 필요합니다.
- 관리비·공용부분. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 문제될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 및 점유관계를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 환금성은 보수”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 단순합니다. 2019.08.21 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 전입자는 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 좋은 경매는 권리만 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 이 물건은 감정가 9,700만원에서 1회 유찰되어 6,790만원까지 내려왔지만, 실거래 기준이 확인되지 않고, 혼합 건물·소규모 단지·최근 낙찰 부재라는 환금성 변수가 있습니다. 권리는 합격, 가격은 보수적으로만 접근. 이 물건의 핵심은 “떠안는 돈이 있느냐”가 아니라 “나중에 팔 수 있는 가격으로 받느냐”입니다.
