부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동의 현칭 “품에안은” 6층 602호입니다. 감정상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건이고, 사용승인일은 2019.08.08입니다. 현재 최저가는 59,500,000원으로 감정가 85,000,000원에서 1회 유찰된 가격입니다.
권리의 출발점은 단순합니다. 2019.08.21 을구 1번 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 붙은 임의경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 정리되는 구조입니다. 특히 눈에 띄는 전원주 임차권등기는 보증금이 80,000,000원이지만, 주민등록일자가 2020.12.07로 말소기준보다 늦어 대항력 인수형이 아닙니다. 따라서 최저가가 보증금보다 낮아도 실질취득가가 보증금으로 고정되는 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 6층602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물명 / 면적 | 품에안은 · 17.61㎡ |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준은 2019년 근저당
말소기준은 2019.08.21 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,376,000,000원이고, 채무자는 주식회사지민개발에서 주식회사제이비개발로 변경되었습니다. 이후 임의경매개시결정과 전원주 임차권등기는 기준권리 뒤에 위치합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 20명, 대항력 인수는 0원
보증기관 대위·승계 신고로 보이는 항목은 없고, 실제 임차인·점유자는 20명입니다. 전원주 임차권등기는 보증금 80,000,000원, 확정일자 2020.11.13, 주민등록일자 2020.12.07로 확인되지만 말소기준인 2019.08.21보다 늦습니다. 나머지 점유자들도 전입신고가 말소기준 이후로 정리되어 대항력 인수 없음으로 보되, 보증금 미상 항목은 매각물건명세서와 현황조사 원본 대조가 필요합니다.
| 성명 | 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이근철 | 202호 | 2023.04.17 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황석현 | 204호 | 2019.12.09 | 미상 | 미상 | 있음(2024.09.10) | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전민송 | 301호 | 2020.11.20 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| SUTA KATKANOK | 303호 | 2023.04.20 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤소영 | 401호 | 2019.09.19 | 미상 | 미상 | 있음(2024.08.29) | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김도협 | 402호 | 2023.11.08 | 미상 | 미상 | 있음(2024.09.19) | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강소미 | 404호 | 2019.10.14 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송혜지 | 501호 | 2021.09.10 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이부영 | 504호 | 2021.10.25 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신은호 | 603호 | 2023.03.31 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강유선 | 604호 | 2022.07.25 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정상민 | 701호 | 2020.02.07 | 미상 | 미상 | 있음(2024.09.26) | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한지우 | 702호 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 있음(2024.09.23) | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박창영 | 704호 | 2023.04.03 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이현영 | 801호 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박용헌 | 804호 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송현익 | 901호 | 2019.09.02 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이지호 | 1001호 | 2019.09.23 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서용원 | 1003호 | 2020.01.22 | 미상 | 미상 | 있음(2024.10.11) | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전원주 | 건물 전부 | 2020.12.07 | 2020.11.13 | 80,000,000원 | 있음(2024.09.12) | 대항력 없음 임차권등기 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,471,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 58,029,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 2,317,971,000원 |
현재 최저가 기준으로는 집행비용 1,471,000원을 제외한 58,029,000원이 근저당권자에게 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 “부곡4동 행정복지센터” 북서측 인근의 현칭 “품에안은오피스텔”입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 “온천장역”이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이고, 사용승인일은 2019.08.08입니다. 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 도로 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 54m 이하입니다. 공시지가는 2,701,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 품에안은은 총 16세대, 평균 유찰 1.0회로 확인됩니다. 최근 매각가가 확인되는 사례는 해당 없음으로 보이며, 소형 오피스텔 특성상 임대관계와 점유 상태가 환금성에 직접 영향을 줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 대조. 전원주 임차권등기는 보증금 80,000,000원으로 크지만, 주민등록일자 2020.12.07로 말소기준 2019.08.21 이후입니다. 인수 0원 판단을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 여러 호실의 전입자가 확인되나 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 전입일상 없더라도 배당·명도 협의에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 있고, 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 문구가 기재되어 있습니다. 입찰 전 현재 효력과 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 부족 구조. 현재 회차 기준 근저당 미배당은 2,317,971,000원입니다. 미배당 자체가 매수인 인수금은 아니지만, 이해관계가 복잡한 사건으로 접근해야 합니다.
- 관리비·명도. 주거용 오피스텔로 이용 중이므로 미납 관리비와 실제 점유 부분, 이사 협의 가능성을 사전에 점검하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정요항표 기재를 토대로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “보증금 8,000만원”보다 중요한 건 순위다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 전원주 임차권등기의 80,000,000원입니다. 최저가 59,500,000원보다 보증금이 크기 때문에 얼핏 보면 대항력 인수형처럼 보일 수 있습니다. 하지만 말소기준은 2019.08.21이고, 전원주의 주민등록일자는 2020.12.07입니다. 그래서 이 보증금은 매수인이 떠안는 구조가 아니며, 실질취득은 59,500,000원으로 봅니다.
다만 권리상 인수 0원이라는 결론만으로 적극 입찰을 말하기는 어렵습니다. 실제 임차인·점유자가 20명이고, 보증금 미상 항목이 많으며, 민간임대주택등기까지 확인됩니다. 결론은 인수금은 낮고, 현장·명도 확인 난도는 높은 사건입니다. 가격보다 먼저 점유와 서류를 끝까지 확인해야 합니다.
