💰 67,900,000원 · 📉 감정가의 70% · 🏷️ 인수 0원 · 👥 실제 신고 점유 20명
부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동, 현칭 ‘품에안은’ 10층 1003호입니다. 감정평가상 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)이 함께 있는 10층 집합건물이고, 이 물건의 용도는 다세대로 보아야 합니다. 신건 감정가 9,700만원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 6,790만원입니다. 겉으로는 70% 회차라 싸 보이지만, 이 사건은 단순한 가격형이 아닙니다. 같은 건물 여러 호실에 점유자가 조사되어 있고, 보증금이 확인되지 않은 세대가 많습니다.
권리의 기준선은 명확합니다. 2019.08.21. 설정된 구덕신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정, 국 압류 2건, 그리고 2023.07.05. 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 특히 서용원 씨의 주택임차권은 보증금 70,000,000원이 적혀 있지만, 주민등록일과 점유개시일이 2020.01.22.로 말소기준보다 늦습니다. 그래서 이 자료상 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 10층1003호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 현칭 ‘품에안은’ 공동주택(다세대주택)으로 이용 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.08.21. 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정과 국 압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 등기된 주택임차권도 2023.07.05. 접수된 후순위 권리이고, 임차권자 서용원 씨의 주민등록일·점유개시일이 모두 말소기준 이후이므로 이 자료상 대항력 없음입니다.
② 임차인·점유자 표 — 대항력·우선변제·승계 체크
실제 임차인·점유자로 조사된 사람은 20명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 서용원 씨는 임차보증금 70,000,000원의 임차권등기가 있으나, 이 자료상 전입신고가 말소기준권리 이후라 매수인 인수 대상은 아닙니다. 다른 점유자들은 보증금이 확인되지 않아 입찰 전 보완 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이근철 | 202호 | 2023-04-17 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황석현 | 204호 | 2019-12-09 | 해당 없음 | 미상 | 2024-09-10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전민송 | 301호 | 2020-11-20 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SUTA KATKANOK | 303호 | 2023-04-20 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤소영 | 401호 | 2019-09-19 | 해당 없음 | 미상 | 2024-08-29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도협 | 402호 | 2023-11-08 | 해당 없음 | 미상 | 2024-09-19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강소미 | 404호 | 2019-10-14 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송혜지 | 501호 | 2021-09-10 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이부영 | 504호 | 2021-10-25 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전원주 | 602호 | 2020-12-07 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신은호 | 603호 | 2023-03-31 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강유선 | 604호 | 2022-07-25 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정상민 | 701호 | 2020-02-07 | 해당 없음 | 미상 | 2024-09-26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한지우 | 702호 | 2024-03-04 | 해당 없음 | 미상 | 2024-09-23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박창영 | 704호 | 2023-04-03 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현영 | 801호 | 2022-05-30 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박용헌 | 804호 | 2021-08-17 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송현익 | 901호 | 2019-09-02 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지호 | 1001호 | 2019-09-23 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서용원 | 건물 전유부분의 전부 | 2020-01-22 | 2019-12-31 | 70,000,000원 | 2023-07-05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,622,200원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 66,277,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 67,900,000원 기준, 집행비용 추정액을 제외하면 근저당권자에게 66,277,800원이 배당되고 근저당 미배당은 2,309,722,200원으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부곡4동 행정복지센터 북서측 인근입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 1호선 온천장역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물입니다. 사용승인일은 2019.08.08.이고, 승강기설비·도시가스 개별난방설비·주차타워설비가 되어 있습니다.
- 용도. 건물은 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있습니다. 본 분석 대상은 다세대 물건으로 분류됩니다.
- 토지. 준주거지역, 대지, 토지면적 289.6㎡, 공시지가 2,701,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모로 대단지 환금성은 아닙니다. 최근 낙찰 사례나 실거래 평균이 제시되어 있지 않아 가격 검증은 현장 중개 시세 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1003호 점유 확인. 현황조사상 다수 호실 점유자가 함께 나타납니다. 대상 호실의 실제 점유자와 명도 상대방을 특정해야 합니다.
- 전입세대 열람. 보증금 미상 점유자가 많습니다. 대항력 없음으로 표시되어도 원문과 전입세대 열람, 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 서용원 씨의 임차권등기 보증금은 70,000,000원이나, 이 자료상 전입·점유가 말소기준 이후라 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·공용비 확인. 소규모 집합건물과 기계식 주차시설은 관리비 체납, 수선비, 주차타워 유지비가 변수입니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부에 민간임대주택 관련 등기가 있습니다. 임대사업자 의무와 매수 후 이용계획에 영향이 없는지 원문을 확인하세요.
- 가격 기준 재점검. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 안전마진을 판단하지 말고, 품에안은 1003호의 실제 거래 가능가격을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”이어도 쉽게 볼 물건은 아니다
이 사건의 권리 구조는 말소기준 이후 권리가 정리되는 형태입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되고, 서용원 씨의 임차권등기 보증금 70,000,000원도 자료상 전입·점유가 말소기준 이후라 승계 대상은 아닙니다. 하지만 결론은 ‘무조건 안전’이 아닙니다. 현황조사상 한 건물에 다수 점유자가 있고 보증금 미상 세대가 많으며, 대상 호실 1003호의 실제 점유·명도 상대방 특정이 필요합니다. 권리는 일단 통과, 현장은 보류. 이 물건은 입찰가보다 먼저 점유와 명도 리스크를 확인해야 합니다.
