부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동 ‘품에안은’ 4층 402호, 용도는 오피스텔입니다. 감정평가 요항상 현칭 “품에안은오피스텔”이고, 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중으로 보고되어 있습니다. 감정가는 85,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 59,500,000원입니다.
말소기준은 2019.08.21 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 본건 402호의 점유자 김도협은 2023.11.08 전입으로 말소기준보다 뒤에 들어왔고, 배당요구는 2024.09.19에 접수되어 있습니다. 보증금은 확인되지 않지만, 전입 순서상 매수인이 승계할 대항력 보증금으로 보기는 어렵습니다. 따라서 낙찰가와 별도로 떠안는 인수액은 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설이나 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 말소기준권리는 을구 1번 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 전세권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 갑구에는 민간임대주택등기가 남아 있어, 단순 주거용 오피스텔 매수와 달리 임대사업자 관련 제한 사항은 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 본건 점유자 1명
| 구분 | 성명 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 402호 | 김도협 | 2023.11.08 | 2024.09.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
본건 402호 기준 실제 점유자는 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없으며, 보증금은 확인되지 않습니다.
③ 배당구조 — 최저가 전액이 선순위 근저당으로 흘러간다
현재 회차 최저가 59,500,000원을 기준으로 하면, 집행비용 추정 1,471,000원을 뺀 58,029,000원이 선순위 근저당권자에게 배당됩니다. 뒤에 있는 전세권 30,000,000원은 예상배당 0원입니다. 전체 채권총액 2,406,000,000원 대비 미배당은 2,347,971,000원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,471,000원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 58,029,000원 |
| 2. 전세권 · 권원진 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 “부곡4동 행정복지센터” 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 “온천장역”이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2019.08.08입니다. 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 도로 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 54m 이하에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지명은 품에안은, 세대수는 16세대, 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 최근 매각가와 매각일은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 본건 점유 확인. 402호 점유자는 김도협 1명으로 정리되지만, 실제 점유·전입·인도 가능성은 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 리스크. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 문건접수 내역을 원본으로 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 제한이 실제 낙찰 후 이용계획에 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 미배당 구조. 최저가 기준 선순위 근저당에도 2,317,971,000원 미배당이 발생하고, 전체 미배당은 2,347,971,000원입니다.
- 관리비·주차타워. 오피스텔은 미납 관리비와 기계식 주차시설 운영 부담을 반드시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 인수는 0원, 판단은 보수적으로
이 물건의 장점은 분명합니다. 본건 402호 점유자는 말소기준 이후 전입했고, 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 감정가 85,000,000원에서 1회 유찰되어 59,500,000원까지 내려온 이유도 함께 봐야 합니다. 채권총액은 2,406,000,000원인데 배당은 58,029,000원에 그치고, 16세대 규모 오피스텔에 최근 매각가가 확인되지 않는 구조입니다. 권리 인수는 낮지만, 환금성·임대사업 제한·명도 확인을 통과해야 하는 보수적 검토형 물건입니다.
