부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동 ‘품에안은’ 3층 302호 오피스텔입니다. 감정가 8,500만원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 5,950만원입니다. 말소기준은 2019.08.21 구덕신용협동조합 근저당권이고, 전입이 확인된 점유자들은 모두 이 날짜 이후 전입입니다. 그래서 금전 인수액만 보면 0원으로 정리됩니다.
하지만 이 사건의 난점은 “말소기준 전 권리”가 아니라 현황 확인입니다. 대상은 302호인데, 현황상 확인된 점유자는 202호·204호·301호·303호 등 여러 호실에 걸쳐 있습니다. 또한 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자가 많아, 대항력은 없더라도 배당·명도·실제 점유 상태는 입찰 전 원본과 현장에서 다시 맞춰야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔로 이용중 · 대상면적 17.61㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 · 사용승인일 2019.08.08 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 (2020.03.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.08.21 근저당
을구 1번 근저당권의 채권최고액은 2,376,000,000원입니다. 이 근저당권은 공동담보 구조로 표시되어 있고, 2025.10.23 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있습니다. 현재 회차 매각가 59,500,000원 기준으로는 집행비용을 뺀 대부분이 근저당 배당으로 들어가며, 채권자 미배당은 2,317,971,000원으로 크게 남습니다. 다만 이 미배당은 배당상 부족액이지, 매수인이 떠안는 금액으로 산정되어 있지는 않습니다.
② 점유자 현황 — 실제 점유자 20명, 대항력은 모두 후순위
현황상 확인된 점유자는 20명입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 중복 신고는 없으므로, 실제 점유자로 보아야 합니다. 다만 전입일은 모두 말소기준권리인 2019.08.21 이후입니다. 따라서 대항력은 없다고 판단되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 가능성은 매각물건명세서와 배당요구 내역으로 대조해야 합니다.
| 호실 | 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 202호 | 이근철 | 2023.04.17 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 204호 | 황석현 | 2019.12.09 | 2024.09.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 301호 | 전민송 | 2020.11.20 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 303호 | SUTA KATKANOK | 2023.04.20 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 401호 | 윤소영 | 2019.09.19 | 2024.08.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 402호 | 김도협 | 2023.11.08 | 2024.09.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 404호 | 강소미 | 2019.10.14 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 501호 | 송혜지 | 2021.09.10 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 504호 | 이부영 | 2021.10.25 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 602호 | 전원주 | 2020.12.07 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 603호 | 신은호 | 2023.03.31 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 604호 | 강유선 | 2022.07.25 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 701호 | 정상민 | 2020.02.07 | 2024.09.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 702호 | 한지우 | 2024.03.04 | 2024.09.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 704호 | 박창영 | 2023.04.03 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 801호 | 이현영 | 2022.05.30 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 804호 | 박용헌 | 2021.08.17 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 901호 | 송현익 | 2019.09.02 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 1001호 | 이지호 | 2019.09.23 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 1003호 | 서용원 | 2020.01.22 | 2024.10.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,471,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 58,029,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권자에게도 전액 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 59,500,000원 | 58,029,000원 | 2,317,971,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 41,650,000원 | 40,500,300원 | 2,335,499,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 2,347,769,790원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 부곡4동 행정복지센터 북서측 인근의 현칭 품에안은오피스텔입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 온천장역이 소재합니다.
- 건물. 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성된 1개동 건물입니다. 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 도로 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 54m 이하입니다. 토지면적은 289.6㎡, 공시지가는 2,701,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 302호 점유 확인. 현황상 여러 호실의 점유자가 확인되므로, 대상 호실인 302호의 실제 점유자를 현장과 원본에서 대조하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후이나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 우선변제·최우선변제 가능성은 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기가 있으므로, 매각 후 말소 또는 승계 부담이 있는지 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 을구 1번 근저당권은 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있습니다. 배당권자와 채권계산서를 확인하세요.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가는 59,500,000원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 환금성·용도·점유 상태를 확인하기 전까지 단순 저가 매수로 판단하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 실제 점유와 임대등록
이 사건은 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금을 떠넘기는 구조는 아닙니다. 말소기준은 2019.08.21 구덕신용협동조합 근저당권이고, 확인된 전입일은 모두 그 이후입니다. 그래서 계산상 실질취득은 최저가와 같은 59,500,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
그렇다고 쉬운 물건으로 보기는 어렵습니다. 현황상 점유자는 20명이고, 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 대상 호실 302호와 직접 연결되는 점유 상태도 현장 대조가 필요합니다. 게다가 민간임대주택 등기가 있어 매각 후 용도와 임대 관련 제한 확인이 필수입니다. 결론은 명확합니다. 권리 인수는 낮지만, 실무 확인 부담은 높은 오피스텔입니다.
