36,260,000원
제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 5층 523호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사아일랜드마이빌이고, 2017.09.25. 설정된 구성농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 3,666,000,000원, 경매 신청채권의 청구액은 2,461,500,000원입니다. 이후 제주특별자치도 압류, 의왕농업협동조합 가압류, 구성농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
권리만 보면 매수인이 등기상 후순위 채권을 떠안는 구조는 아닙니다. 특히 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 미상이므로, 등기상 인수 없음과 실제 점유·명도 난도가 같다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 5층 523호 (연동, 아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상7층 · 사용승인 2004.02.18. |
| 소유자 | 주식회사아일랜드마이빌 |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 36,260,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구성농업협동조합 / 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2017.09.25. 을구 3번 구성농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2023.03.20. 제주특별자치도 압류, 2023.10.19. 의왕농업협동조합 가압류, 2023.12.05. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2024.02.19. 국민건강보험공단 압류는 2025.11.13. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 확인 — 523호와 다른 호수는 분리해서 봐야 한다
현황조사에 기재된 인원은 28명이지만 호수는 604호·605호·606호·608호·609호·611호· 613호·615호·616호·617호·618호·622호·624호 및 7층 호수들로, 본건 523호와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 명단을 523호 임차인으로 합산하거나 인수보증금으로 계산해서는 안 됩니다. 감정평가상 523호 자체의 임대관계는 미상이고, 내부 확인도 곤란했던 상태입니다.
| 호수 | 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 604호 | 진유진 | 2023.07.31. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 605호 | 김경주 | 미상 | 2,000,000원 / 600,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 606호 | 박진아 | 2023.11.27. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 608호 | 강호근 | 2023.10.30. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 609호 | 박효연 | 미상 | 2,000,000원 / 600,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 609호 | 임근희 | 2023.11.30. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 611호 | 김철수 | 2020.03.20. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 613호 | 황유주 | 미상 | 2,000,000원 / 600,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 613호 | 고영란 | 2023.11.08. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 615호 | 임재민 | 2023.12.06. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 615호 | 이종찬 | 2023.11.16. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 616호 | 박찬수 | 2023.11.29. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 617호 | 이안숙 | 2023.12.04. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 618호 | 이관석 | 2023.12.01. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 622호 | 이진협 | 2023.07.10. | 2,000,000원 / 6,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 622호 | 김성선 | 2023.12.01. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 624호 | 정정수 | 2023.12.05. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 706호 | 박남미 | 2023.05.04. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 708호 | 김소영 | 2023.10.27. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 710호 | 박중성 | 2023.11.30. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 711호 | 김광성 | 2023.10.30. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 711호 | 노희동 | 2023.07.17. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 712호 | 박성배 | 2022.11.28. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 713호 | 이창민 | 2022.07.15. | 30,000,000원 / - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 715호 | 강수진 | 2021.10.12. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 717호 | 박영혜 | 2018.04.13. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 722호 | 김기준 | 2023.07.26. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 704호 | 김선예 | 2023.10.27. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
위 명단에는 보증기관 대위·승계로 표시된 인원이 없습니다. 고영란은 613호에 관하여 2024.04.05. 배당요구가 접수돼 있습니다. 전입일이 확인되지 않은 김경주·박효연·황유주는 대항력 여부를 확정할 수 없으므로 ‘미상’으로 표시했습니다.
③ 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’이지 ‘시세 대비’가 아니다
감정가는 74,000,000원, 현재 최저매각가는 36,260,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 25,382,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 17,767,400원(감정가 24%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 36,260,000원 | 35,207,320원 | 8,575,731,044원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 25,382,000원 | 24,525,124원 | 8,586,413,240원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 17,767,400원 | 17,047,587원 | 8,593,890,777원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 36,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,052,680원 |
| 2. 근저당권 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 35,207,320원 |
| 3. 가압류 · 의왕농업협동조합 | 4,944,938,364원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 8,610,938,364원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 35,207,320원이며 미배당은 8,575,731,044원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 신제주초등학교 남서측 인근으로, 숙박시설·각종 근린생활시설·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,279.2㎡, 공시지가 3,452,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사 건물·공부·탐문·외부관찰을 토대로 평가됐으므로 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축에 따른 위반건축물 등재가 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 49% 숫자만 보고 응찰하지 않기. 36,260,000원은 감정가 대비 49%일 뿐, 실거래 시세 대비 할인율은 확인되지 않았습니다.
- 523호 실제 점유 확인. 다른 호수의 현황조사 명단과 523호를 혼동하지 말고, 실제 점유자·열쇠 인도·명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했던 만큼 시설 상태와 관리 상태를 직접 점검할 필요가 있습니다.
- 위반건축물 범위 확인. 1층 11.04㎡ 무단증축 등재가 본 호실의 이용·관리·거래에 미치는 영향을 관련 원장과 현장에서 확인해야 합니다.
- 유치권 판결 원본 확인. 5건의 유치권 부존재 판결이 확정된 사실은 장점이지만, 입찰 전 판결문과 매각물건명세서 최신본을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 후순위 채권과 인수액 구분. 거액 미배당이 발생하더라도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수채무를 혼동하면 안 됩니다.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 가격은 아직 검증해야 한다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권은 없습니다. 과거 신고됐던 유치권도 2025.10.17. 부존재 확인 판결이 선고되어 확정됐습니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가가 36,260,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 동일 호실·동일 유형의 실거래 시세를 직접 비교할 근거가 확인되지 않습니다. 523호 임대관계와 내부 상태도 미상이고, 건물에는 1층 무단증축 위반건축물 기재가 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 정리형, 가격은 검증형”입니다. 2회 유찰이라는 숫자보다 실제 점유·내부 상태·실거래 시세 확인이 최종 응찰가를 결정해야 합니다.
