제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 6층 618호 오피스텔입니다. 말소기준은 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당권이고 채권최고액은 3,666,000,000원입니다. 이보다 뒤인 2023.05.26. 주식회사티에스시스템의 소유권이전청구권가등기와 2023.12.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 618호와 직접 연결되는 점유자는 이관석입니다. 전입일은 2023.12.01.로 말소기준권리인 2017.09.25.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 매각물건명세서상 별도 인수권리는 없고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 반영하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 6층 618호 (연동,아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사아일랜드마이빌 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 49,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구성농업협동조합 / 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상7층 · 사용승인 2004.02.18 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리 소멸
기존 농업협동조합중앙회 근저당권과 농협은행주식회사 근저당권은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사티에스시스템의 가등기는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 618호 임차·점유 관계
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이관석 | 618호 | 2023.12.01 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
618호의 실제 확인 점유자는 1명입니다. 이관석의 전입일은 말소기준 2017.09.25.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않았으나, 매각물건명세서에 인수권리가 별도로 기재되지 않았고 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 70,000,000원, 현재 최저매각가는 49,000,000원이며 1회 유찰된 상태입니다. 다만 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 근저당 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 47,718,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
49,000,000원 가정 시 구성농업협동조합의 미배당은 3,618,282,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신제주초등학교 남서측 인근이며 숙박시설·근린생활시설·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 본건 건물의 해당 호들은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 3,452,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 기본위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 있으며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 데이터에는 최근 실거래가가 없어 49,000,000원이 시장가 대비 저렴한지 확인할 수 없습니다.
- 618호 점유 확인. 이관석의 전입은 후순위라 대항력은 없지만, 현재 실제 점유 상태와 인도 일정은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 등재의 행정상 영향과 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 유치권 판결 원본 확인. 2025.10.17. 유치권 부존재 확정 내용과 사건 서류를 입찰 전 원본으로 대조하는 편이 안전합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 이용상황과 관리상태를 별도로 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리됐지만, 가격은 시세 확인 뒤 판단
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가등기는 소멸합니다. 618호 이관석의 전입 역시 후순위여서 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 공사대금 유치권 신고도 2025.10.17. 부존재 판결 확정으로 정리됐습니다.
반면 가격 판단에는 빈칸이 있습니다. 감정가 70,000,000원에서 한 차례 유찰돼 49,000,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 없어 이를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 여기에 집합건축물대장의 위반건축물 등재와 내부 미확인 사정도 남아 있습니다. 결론적으로 권리관계는 양호하지만, 시세·건축물 현황을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
