제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 ‘아일랜드마이빌’ 7층 710호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박미영으로, 2023.04.18. 대물변제를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 3,666,000,000원입니다. 같은 구성농업협동조합이 2023.12.05. 임의경매를 신청했고, 신청채권액은 2,461,500,000원입니다.
710호에는 현황조사 및 매각물건명세서상 박중성 1명이 확인됩니다. 전입일은 2023.11.30.로 말소기준일인 2017.09.25.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않았지만, 매각물건명세서에는 명시 인수권리 ‘해당사항없음’으로 기재되어 있고 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 7층 710호 (연동,아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박미영 · 2023.04.18. 소유권이전(2023.04.11. 대물변제) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 38,220,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구성농업협동조합 / 2,461,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,666,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각으로 정리
2004년 농업협동조합중앙회 근저당과 2015년 농협은행 근저당은 2017.09.25. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 접수된 을구 3번 구성농업협동조합 근저당입니다. 2023년 박미영 소유권 취득과 2023.12.05. 경매개시결정은 이 기준권리보다 뒤에 위치합니다. 등기상 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 별도의 인수권리나 법정지상권은 없습니다.
② 임차인 — 710호 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박중성 | 710호 | 2023.11.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박중성의 전입은 말소기준권리보다 약 6년 뒤이므로 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 보증금과 확정일자 및 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 현재 자료상 매수인 승계금액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’ 근거는 없다
감정가는 78,000,000원, 현재 최저매각가는 38,220,000원으로 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 26,754,000원, 4회 유찰 시 18,727,800원입니다.
하지만 이 사건에는 동일 오피스텔의 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 감정가가 현재 시장가를 얼마나 반영하는지 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 현재 실질취득 기준은 인수액이 없어 38,220,000원이지만, 이 금액이 시세보다 낮은지는 별도 거래자료 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,087,960원 |
| 1. 근저당 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 37,132,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 38,220,000원 가정 시 구성농업협동조합에는 37,132,040원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 3,628,867,960원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이며 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 신제주초등학교 남서측 인근으로, 숙박시설·각종 근린생활시설·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 7층 건물로, 사용승인은 2004.02.18.이며 해당 건물의 평가 대상 호실들은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 3,452,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서에는 집합건축물대장상 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축에 따른 위반건축물 등재가 명시돼 있습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사 건물·공부·탐문·외부관찰을 토대로 통상 상태를 상정했으므로 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확보. 감정가 49%라는 할인율만 보고 저가 낙찰로 판단하지 말고, 아일랜드마이빌 710호 및 유사 호실의 최근 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 710호 임차관계 확인. 박중성의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 문건 원본에서 재확인하세요. 대항력은 없지만 배당·명도에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 위반건축물 범위 확인. 1층 11.04㎡ 무단증축의 현재 시정 여부와 이행강제금·원상복구 관련 사항을 관할 행정기관 및 건축물대장 원본에서 확인해야 합니다.
- 유치권 판결 원본 확인. 유치권부존재확인 판결이 2025.10.17. 선고·확정된 사실을 판결문과 사건기록에서 직접 대조하세요.
- 내부상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 수리비·관리상태·설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 가격과 건물은 확인이 필요하다”
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 710호의 실제 임차인 박중성은 2023.11.30. 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없고, 신고됐던 유치권은 2025.10.17. 부존재 판결이 확정됐습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수는 0원입니다.
다만 2회 유찰로 최저가가 38,220,000원까지 떨어졌다는 사실만으로 투자 매력을 판단해서는 안 됩니다. 실거래 비교자료가 없어 38,220,000원이 시장보다 싼지 확인할 수 없고, 건물에는 1층 무단증축 11.04㎡에 따른 위반건축물 등재가 있으며 내부 상태도 감정 당시 확인되지 않았습니다. 결론은 “권리 인수는 낮지만 가격 검증과 건물 확인이 선행돼야 하는 오피스텔”입니다.
