제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 5층 524호 오피스텔입니다. 감정평가상 이 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 7층으로, 사용승인은 2004.02.18.이며 해당 호실을 포함한 평가대상들은 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사아일랜드마이빌입니다.
권리관계의 기준점은 2017.09.25. 설정된 구성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,666,000,000원이며, 이 사건 신청채권자 역시 구성농업협동조합입니다. 이후 제주특별자치도의 압류, 의왕농업협동조합의 가압류, 임의경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 5층 524호 (연동,아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 7층 · 사용승인 2004.02.18. |
| 소유자 | 주식회사아일랜드마이빌 |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 36,260,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구성농업협동조합 / 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2004년과 2015년에 설정됐던 농업협동조합중앙회·농협은행주식회사의 근저당은 2017.09.25. 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준권리는 같은 날 설정된 구성농업협동조합 근저당권 3,666,000,000원입니다. 그 뒤 2023.03.20. 제주특별자치도 압류, 2023.10.19. 의왕농업협동조합 가압류 4,944,938,364원, 2023.12.05. 임의경매개시결정이 이어졌으며 등기 분석상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유 확인 — 다른 호실 기록을 524호 임차인으로 합산하면 안 된다
현황조사에 기재된 점유자들은 604호·605호·606호 등 524호가 아닌 다른 호실의 사람들입니다. 따라서 아래 사람들의 보증금이나 점유관계를 본건 524호의 임차인 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 본건 524호의 직접 점유자로 특정된 사람은 이 조사 내역에 나타나지 않습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진유진 | 604호 | 2023-07-31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경주 | 605호 | 미상 | 2,000,000원 | 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진아 | 606호 | 2023-11-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강호근 | 608호 | 2023-10-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박효연 | 609호 | 미상 | 2,000,000원 | 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임근희 | 609호 | 2023-11-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김철수 | 611호 | 2020-03-20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황유주 | 613호 | 미상 | 2,000,000원 | 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 고영란 | 613호 | 2023-11-08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임재민 | 615호 | 2023-12-06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종찬 | 615호 | 2023-11-16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박찬수 | 616호 | 2023-11-29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이안숙 | 617호 | 2023-12-04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이관석 | 618호 | 2023-12-01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진협 | 622호 | 2023-07-10 | 2,000,000원 | 6,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성선 | 622호 | 2023-12-01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정정수 | 624호 | 2023-12-05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박남미 | 706호 | 2023-05-04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김소영 | 708호 | 2023-10-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박중성 | 710호 | 2023-11-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광성 | 711호 | 2023-10-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노희동 | 711호 | 2023-07-17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성배 | 712호 | 2022-11-28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이창민 | 713호 | 2022-07-15 | 30,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강수진 | 715호 | 2021-10-12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박영혜 | 717호 | 2018-04-13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김기준 | 722호 | 2023-07-26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선예 | 704호 | 2023-10-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 36,260,000원으로 감정가 74,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 가격입니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 회차별 최저매각가입니다. 따라서 49%라는 수치는 감정가 대비 비율일 뿐, 실거래 시세보다 51% 싸다는 의미가 아닙니다.
추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 25,382,000원(감정가 34%), 4회 유찰 17,767,400원(감정가 24%)입니다. 회차가 내려가더라도 권리분석상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 산정되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,052,680원 |
| 2. 근저당 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 35,207,320원 |
| 3. 가압류 · 의왕농업협동조합 | 4,944,938,364원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 8,610,938,364원 중 채권자 배당액이 35,207,320원, 미배당액이 8,575,731,044원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 제주특별자치도 압류도 존재하므로 실제 배당은 원본 배당요구·세금 관계를 확인해야 합니다. 배당 부족액 자체가 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아니며, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유치권·위반건축물 — 유치권은 해소, 대장 리스크는 남는다
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 소재 신제주초등학교 남서측 인근이며, 주위는 숙박시설·각종 근린생활시설·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며, 장애물제한표면구역·지하수자원특별관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,279.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 3,452,000원/㎡입니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·난방설비·소화전설비·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 내부상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란해 유사건물·공부·탐문·외부관찰에 따른 통상적인 상태를 상정해 평가됐으므로 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 524호 점유관계 재확인. 현황조사의 다른 호실 점유자들을 본건 임차인으로 합산하지 말고, 524호 자체의 실제 점유자를 현장에서 별도로 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당권이 기준이며, 이후 권리의 매각소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 대조하세요.
- 유치권 판결 확인. 2025.10.17. 유치권부존재 판결 확정 내용을 매각물건명세서와 관련 판결문으로 재확인하세요.
- 위반건축물 확인. 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 등재 상태와 현재 건축물대장을 확인하세요.
- 가격 착시 금지. 36,260,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 배당 외 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 세금 및 배당요구 관계를 확인하세요.
- 내부 관리상태. 감정평가 당시 내부확인이 곤란했던 물건이므로 524호의 실제 이용상태와 관리상태를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “49%”는 가격 보증이 아니다
이 사건의 권리구조만 보면 말소기준이 명확하고, 이후 압류·가압류·경매개시는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 유치권 신고도 2025.10.17. 부존재 확인 판결이 확정됐으므로 권리상 매수인 인수액은 0원으로 보는 구조입니다.
하지만 결론을 가격까지 낙관적으로 확장하면 안 됩니다. 현재 최저가는 36,260,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이것은 감정가 대비 비율일 뿐입니다. 게다가 이미 2회 유찰됐고 집합건축물대장상 2022년 1층 11.04㎡ 무단증축 위반건축물이 등재돼 있습니다. 또한 감정 당시 내부확인이 곤란했습니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 낮지만, 물건 상태와 가격은 별도로 검증해야 하는 오피스텔”로 보는 것이 맞습니다. 권리는 조건부 합격, 가격 평가는 보류. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 등급을 올릴 사건은 아닙니다.
