🏷️ 50,400,000원 📉 감정가 70% 🧾 인수 0원 👤 708호 점유자 1명
50,400,000원
제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 7층 708호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박미영이고, 경매의 말소기준은 2017.09.25 설정된 구성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,666,000,000원, 경매 신청채권자의 청구액은 2,461,500,000원입니다. 이후 2023.04.18 박미영 명의 가등기와 2023.12.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 권리상 중요한 포인트는 708호 점유자입니다. 김소영의 전입신고일은 2023.10.27로 말소기준권리보다 뒤이고, 자료상 대항력은 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금은 미상이나, 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 분석상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 7층 708호 (연동,아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상7층 · 사용승인 2004.02.18 |
| 소유자 | 박미영 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 50,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구성농업협동조합 / 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.09.25 구성농업협동조합 근저당권입니다. 2004.03.09 농업협동조합중앙회 근저당권과 2015.11.20 농협은행주식회사 근저당권은 이미 등기부상 말소됐고, 2017.09.25 설정된 구성농업협동조합 근저당권이 현재 경매의 기준이 됩니다. 그 뒤에 들어온 2023.04.18 박미영의 가등기와 2023.12.05 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 708호 임차·점유 확인
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소영 | 708호 | 2023.10.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김소영의 전입신고는 말소기준권리인 2017.09.25보다 뒤인 2023.10.27입니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않았지만, 현황조사·매각물건명세서상 이 점유자의 대항력은 없음으로 정리되어 있습니다. 매수인 인수액도 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰로 50,400,000원
감정가는 72,000,000원, 현재 최저매각가는 50,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 35,280,000원, 3회 유찰 시 24,696,000원입니다.
다만 이 사건은 감정가 대비 할인율과 권리 안정성만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 확인되는 가격 구조에서는 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 수치가 없으므로, 50,400,000원이 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 입찰가 판단의 기준은 감정가 할인폭보다 실제 주변 오피스텔 거래·임대수익·공실 가능성 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,307,200원 |
| 1. 근저당 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 49,092,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 50,400,000원 가정 시 구성농업협동조합 근저당의 미배당액은 3,616,907,200원입니다. 이 미배당은 담보권자의 회수 부족분이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유치권 신고 — 판결로 부존재 확정
매각물건명세서에는 공사대금채권을 이유로 이문영 350,000,000원, 오양전력 주식회사 34,040,000원, 주식회사 우진기업 32,932,000원, 박주경 25,000,000원, 김동섭 21,000,000원의 유치권 신고가 기재되어 있습니다.
⑥ 건물·입지 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용. 아일랜드마이빌은 지하1층/지상7층 철근콘크리트조 건물이고, 본건을 포함한 평가 대상은 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 신제주초등학교 남서측 인근으로, 숙박시설·근린생활시설·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 3,452,000원/㎡입니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란해 유사건물·공부·탐문·외부관찰에 의한 통상 상태를 상정해 평가됐으므로 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 708호 점유자 확인. 김소영의 전입신고는 2023.10.27로 말소기준권리 이후이고 대항력 없음으로 정리되어 있으나, 보증금·확정일자는 다시 확인하세요.
- 가등기 확인. 2023.04.18 박미영 가등기는 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 유치권 판결 확인. 신고된 유치권은 2025.10.17 부존재확인 판결이 확정된 것으로 기재되어 있으므로 판결문과 확정 여부를 원문 대조하세요.
- 위반건축물 확인. 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 등재가 본건 사용·대출·매각에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 50,400,000원은 감정가의 70%라는 사실만 확인됩니다. 주변 오피스텔 실거래와 임대조건을 별도로 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부확인이 곤란했으므로 실제 관리상태·수리비를 현장에서 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 가격 검증은 따로 해야 한다”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2017.09.25 구성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가등기와 경매개시결정은 소멸합니다. 708호 김소영의 전입신고도 2023.10.27로 기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항없음입니다. 신고된 유치권 역시 2025.10.17 부존재확인 판결이 확정되어 권리상 큰 인수 부담은 정리된 구조입니다.
다만 현재 최저가 50,400,000원은 감정가 72,000,000원의 70%라는 의미일 뿐입니다. 그 숫자만으로 시장가격보다 싸다고 결론내리면 안 됩니다. 내부 확인이 제한됐고, 집합건축물대장에는 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축에 따른 위반건축물 등재도 있습니다. 권리는 통과, 가격과 건물상태는 확인 후 판단. 이 물건의 핵심은 그 두 가지를 분리해 보는 것입니다.
