38,220,000원
제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 7층 712호 오피스텔입니다. 감정가는 78,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 38,220,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 핵심은 2017.09.25 구성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,666,000,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 2023년 제주특별자치도 압류, 의왕농업협동조합 가압류, 구성농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
2004년 농업협동조합중앙회 근저당과 2015년 농협은행주식회사 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 2016년과 2017년의 신탁등기도 말소 처리되어 현재 소유자는 주식회사아일랜드마이빌입니다. 따라서 등기 자체만 놓고 보면 매수인이 승계할 근저당·압류·가압류는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 7층 712호 (연동,아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상7층 · 사용승인 2004.02.18 |
| 소유자 | 주식회사아일랜드마이빌 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 38,220,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2017.09.25 근저당이 말소기준
말소기준권리는 을구 3번 구성농업협동조합 근저당권입니다. 설정일은 2017.09.25, 채권최고액은 3,666,000,000원입니다. 이후 2023.03.20 제주특별자치도 압류, 2023.10.19 의왕농업협동조합 가압류 4,944,938,364원, 2023.12.05 구성농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 712호 점유자 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성배 | 712호 | 2022.11.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
712호 박성배의 전입일은 2022.11.28입니다. 말소기준인 2017.09.25 구성농업협동조합 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 이 점유자의 임대차보증금이 매수인에게 대항하는 구조는 아니며, 배당자료상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계와 명도 협의를 위해서는 매각물건명세서 및 임대차 원문을 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 유치권 신고 — 신고는 있었지만 부존재 판결 확정
이 사건에는 공사대금채권을 이유로 유치권 신고가 있었습니다. 신고인은 이문영 350,000,000원, 오양전력 주식회사 34,040,000원, 주식회사 우진기업 32,932,000원, 박주경 25,000,000원, 김동섭 21,000,000원입니다.
다만 경매신청채권자가 유치권부존재확인 소송을 제기했고, 2025.10.17 위 유치권이 각각 존재하지 않는다는 판결이 선고되어 확정되었습니다. 따라서 신고 사실만 보고 유치권을 매수인 인수 위험으로 계산해서는 안 됩니다.
④ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 38,220,000원으로 감정가 78,000,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득금액은 38,220,000원입니다. 다만 실거래 시세와 비교할 수 있는 거래가격 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 38,220,000원 | 37,132,040원 | 8,573,806,324원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 26,754,000원 | 25,872,428원 | 8,585,065,936원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 18,727,800원 | 17,990,700원 | 8,592,947,664원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자 미배당은 커지지만, 이 미배당액이 곧 매수인의 인수액으로 바뀌는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 권리 측면에서는 낙찰가가 내려가더라도 별도의 인수금이 붙어 실질취득액이 고정되는 대항력 임차인형 사건과는 구조가 다릅니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,087,960원 |
| 2. 근저당 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 37,132,040원 |
| 3. 가압류 · 의왕농업협동조합 | 4,944,938,364원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 38,220,000원 가정 시 집행비용 1,087,960원을 제외한 37,132,040원이 구성농업협동조합 근저당에 배당되고, 의왕농업협동조합 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑥ 위반건축물·물건 상태
매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 위반건축물 등재가 기재돼 있습니다. 내용은 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축입니다. 감정평가의 공부와의 차이 항목은 “없음”으로 기재되어 있으나, 위반건축물 기재는 별도로 존재하므로 입찰 전 건축물대장과 시정 여부를 직접 대조할 필요가 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 해당 건물은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 제주시 연동 신제주초등학교 남서측 인근으로, 숙박시설·근린생활시설·공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 3,452,000원/㎡, 토지면적은 1,279.2㎡입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역·장애물제한표면구역·지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 내부확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사 건물·공부·외부관찰 등을 기준으로 평가됐으므로 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 712호 임대차 원문. 박성배 전입일은 2022.11.28로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 계약관계를 확인하세요.
- 유치권 판결문. 2025.10.17 유치권 부존재 확인 판결이 확정된 사실과 판결 대상이 신고된 유치권과 일치하는지 원문을 대조하세요.
- 위반건축물. 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 기재의 현재 상태와 행정상 조치 여부를 확인하세요.
- 실거래 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 실제 오피스텔 거래·임대가격을 별도로 확인하세요.
- 명도. 대항력 없는 점유자라도 실제 인도 과정은 별도이므로 점유 상태와 퇴거 협의 가능성을 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 현황 확인과 가격 검증
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2017.09.25 구성농업협동조합 근저당이 말소기준이고 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 712호 박성배 역시 2022.11.28 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 신고됐던 유치권도 2025.10.17 부존재 확인 판결이 확정돼 실질 인수금으로 잡지 않습니다.
다만 2회 유찰로 최저가가 38,220,000원까지 내려왔다고 해서 곧바로 가격 메리트가 확인되는 것은 아닙니다. 실거래 비교 없이 확인되는 것은 감정가 78,000,000원의 49%라는 사실뿐입니다. 이 물건은 권리상 인수보다 712호 실제 점유·보증금 확인, 위반건축물 현황, 그리고 오피스텔 시세 검증이 입찰 전 핵심입니다.
