49,000,000원
제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 6층 604호 오피스텔입니다. 말소기준은 2017.09.25. 설정된 구성농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 3,666,000,000원입니다. 현재 소유자는 주식회사티에스시스템이고, 2023.07.04. 대물변제로 소유권을 취득했습니다. 경매는 구성농업협동조합이 신청했고 청구액은 2,461,500,000원입니다.
604호에는 진유진이 2023.07.31. 전입한 것으로 조사됐습니다. 이는 2017.09.25. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 확인이 필요한 상태지만, 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항 없다고 되어 있고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 자료 기준으로 보증금 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 6층 604호 (연동,아일랜드마이빌) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상7층 · 사용승인 2004.02.18 |
| 소유자 | 주식회사티에스시스템 (2023.07.04. 대물변제) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 49,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구성농업협동조합 / 2,461,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,666,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 경매로 소멸합니다. 2023.12.05. 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 604호 진유진의 전입은 2023.07.31.로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
② 604호 임차·점유 관계
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진유진 | 604호 | 2023.07.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
604호 기준 확인되는 점유자는 진유진 1명입니다. 전입일이 2017.09.25. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인이 필요하지만, 매각물건명세서의 명시 인수권리는 해당사항 없고 현재 배당 계산에서도 매수인 인수 0원으로 반영됩니다.
③ 가격·배당 — 49,000,000원 낙찰 가정
현재 최저매각가는 49,000,000원으로 감정가 70,000,000원의 70% 구간입니다. 그러나 감정가에서 내려왔다는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 볼 수는 없습니다. 이 물건은 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 권리상 실질취득 기준은 49,000,000원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 근저당 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 47,718,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
49,000,000원 매각 가정. 구성농업협동조합 근저당은 47,718,000원이 배당되고 3,618,282,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 신제주초등학교 남서측 인근으로 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 설비. 기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사건물·공부·탐문·외부관찰을 토대로 평가됐으므로 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 604호 점유관계. 진유진의 전입일 2023.07.31.과 실제 점유 여부, 보증금, 계약관계를 다시 대조하세요.
- 인수 여부. 현재 자료상 인수액은 0원이지만 매각 직전 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 다시 확인하세요.
- 유치권 판결. 2025.10.17. 유치권 부존재 확인 판결의 확정 내용과 대상 범위를 입찰 전에 원문으로 대조하세요.
- 위반건축물. 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 등재가 건물 이용과 거래에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 49,000,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고 실제 거래 가능 가격과 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 곤란했던 만큼 604호의 실제 내부 상태와 관리상태를 재확인하세요.
맺으며 — “권리 정리는 확인, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리 핵심은 비교적 선명합니다. 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 604호 진유진의 2023.07.31. 전입은 그보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며, 여러 명이 신고했던 공사대금 유치권은 2025.10.17. 부존재 판결이 선고되어 확정됐습니다. 현재 자료 기준 매수인 인수는 0원입니다.
다만 입찰 판단을 권리 하나로 끝내서는 안 됩니다. 최저가는 49,000,000원으로 감정가 70,000,000원의 70% 구간이지만, 감정가에서 내려왔다는 사실 자체는 시세 우위를 뜻하지 않습니다. 여기에 집합건축물대장상 위반건축물 등재와 내부 상태 재확인 필요성도 남아 있습니다. 권리는 정리돼 있지만, 최종 승부처는 실제 가격과 건물 상태 확인입니다.
