35,280,000원
제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 7층 715호 오피스텔입니다. 감정가는 72,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 35,280,000원입니다. 등기상 핵심은 2017.09.25 설정된 구성농업협동조합 근저당권 3,666,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 2023.10.19 의왕농업협동조합 가압류 4,944,938,364원과 2023.12.05 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다.
해당 호실의 현황조사·매각물건명세서상 임차인은 강수진 1명입니다. 전입일은 2021.10.12로 말소기준권리보다 약 4년 뒤이므로 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 확정일자와 우선변제 여부 역시 확인되지 않았지만, 대항력이 없는 이상 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 7층 715호 (연동, 아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상7층 · 사용승인 2004.02.18 |
| 소유자 | 주식회사아일랜드마이빌 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구성농업협동조합 / 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 715호 임차인도 후순위
등기부에는 과거 농업협동조합중앙회 3,240,000,000원 근저당과 농협은행주식회사 1,560,000,000원 근저당이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 2017.09.25 설정된 구성농업협동조합 근저당이 현재 말소기준권리이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강수진 | 715호 | 2021.10.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
강수진의 전입은 2017.09.25 말소기준보다 늦습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없고, 미배당액을 낙찰자가 인수하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 배당관계 자체는 원문서로 재확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 결론은 보류
현재 최저가는 35,280,000원으로 감정가 72,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 결과이고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 24,696,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 17,287,200원(감정가 24%)입니다.
다만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실은 확인할 수 있지만, 현재 35,280,000원이 실제 시장가격보다 낮은지, 적정한지, 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 감정가의 절반 이하라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 |
| 2. 근저당 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 34,244,960원 |
| 3. 가압류 · 의왕농업협동조합 | 4,944,938,364원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 8,610,938,364원, 예상 배당은 34,244,960원, 미배당은 8,576,693,404원입니다. 근저당권 채권최고액 기준으로도 매각대금이 크게 부족하지만, 후순위 채권의 미배당액이 낙찰자에게 넘어가는 것은 아니며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 신제주초등학교 남서측 인근으로, 숙박시설·근린생활시설·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 715호를 포함한 대상 호실은 오피스텔로 이용 중이며, 건물에는 기본위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 3,452,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 동 건물 내 유사건물·공부·탐문·외부관찰에 따른 통상 상태를 상정해 평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 715호 점유관계 재확인. 강수진 전입은 2021.10.12로 후순위지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 최신 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 유치권 판결 확인. 462,972,000원 규모의 유치권 신고는 2025.10.17 부존재 판결이 선고되어 확정된 것으로 기재돼 있으므로 판결문과 확정 여부를 원본으로 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 등재가 본건 이용·대출·매도에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 49%라도 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 오피스텔 최근 거래와 임대조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 실내 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 715호의 내부 상태와 관리상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 세금·관리비 등 별도 부담 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 가격은 아직 검증 전”
이 물건의 권리구조는 현재 자료만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2017.09.25 구성농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시는 소멸합니다. 715호 임차인 강수진도 2021.10.12 전입으로 후순위라 대항력이 없으며, 유치권 신고 역시 부존재 판결이 확정됐습니다. 따라서 실질취득은 현재 최저가 35,280,000원 + 인수 0원 = 35,280,000원으로 볼 수 있습니다.
하지만 두 차례 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 매수 매력까지 확정되지는 않습니다. 최근 실거래 비교값이 없고, 집합건축물대장에는 1층 무단증축 위반건축물 표시가 있으며, 감정평가 때 715호 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·건물상태·위반건축물 영향은 입찰 전에 별도로 검증해야 하는 오피스텔입니다.
