제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 ‘아일랜드마이빌’ 7층 719호 오피스텔입니다. 감정가는 72,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 35,280,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 현재 소유자는 김경민이며 2023.05.25 대물변제를 원인으로 2023.05.26 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 기준점은 2017.09.25 구성농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,666,000,000원이며 공동담보목록 제2017-1700호가 기재되어 있습니다. 이후 2023.06.20 설정된 주식회사티에스시스템 근저당 50,000,000원과 2023.12.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 7층 719호 (연동, 아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상7층 · 사용승인 2004.02.18 |
| 소유자 | 김경민 · 2023.05.25 대물변제 · 2023.05.26 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구성농업협동조합 / 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
기존 2004.03.09 농업협동조합중앙회 근저당 3,240,000,000원과 2015.11.20 농협은행주식회사 근저당 1,560,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2017.09.25 접수 제97804호 구성농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 설정된 주식회사티에스시스템 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현황조사 — 719호 점유는 재확인 필요
현황조사에 기재된 임차인들은 604호·605호·606호·608호·609호·611호·613호·615호·616호·617호· 618호·622호·624호·704호·706호·708호·710호·711호·712호·713호·715호·717호·722호 등 다른 호실에 관한 내용이며, 719호 임차인은 별도로 기재되어 있지 않습니다.
② 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 72,000,000원의 49%인 35,280,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 24,696,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 17,287,200원(감정가 24%)으로 내려갑니다. 하지만 이는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 35,280,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 24,696,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 17,287,200원 | 0원 |
동일 오피스텔의 최근 실거래 가격을 비교할 수 있는 근거가 제시되지 않아, 35,280,000원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단을 보류해야 합니다. 두 번 유찰됐다는 사실 자체도 시장이 앞선 가격에서 낙찰을 만들지 못했다는 신호이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 가점해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 |
| 1. 근저당 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 34,244,960원 |
| 2. 근저당 · 주식회사티에스시스템 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 채권 3,716,000,000원 중 예상배당은 34,244,960원이며, 미배당은 3,681,755,040원입니다. 주식회사티에스시스템 근저당은 배당 0원으로 예상되지만 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신제주초등학교 남서측 인근으로 숙박시설·각종 근린생활시설·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며 장애물제한표면구역·지하수자원특별관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 1,279.2㎡, 공시지가 3,452,000원/㎡이며 오피스텔 건부지로 이용중입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 719호 실제 점유 확인. 내부 미확인·임대관계 미상으로 기록되어 있으므로 현장 점유상태를 다시 확인하세요.
- 매각물건명세서 원본 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재되어 있으나 최신 원본과 대조하세요.
- 유치권 판결 확인. 2025.10.17 부존재 확인 판결이 확정됐다는 내용을 사건기록에서 다시 대조하세요.
- 위반건축물 표시 확인. 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 표시의 현재 상태와 행정상 영향 여부를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 72,000,000원 대비 49%라는 할인율과 실제 시장가치는 별개이므로 동일 건물·인근 오피스텔 실거래와 임대수익을 별도로 대조하세요.
- 공동담보 구조 확인. 구성농업협동조합 근저당 3,666,000,000원은 공동담보목록 제2017-1700호가 기재된 권리입니다.
맺으며 — 권리는 비교적 정리됐고, 승부처는 현물과 가격이다
이 물건은 말소기준 이후의 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액이 0원이며, 큰 변수였던 유치권 신고도 부존재 판결 확정으로 정리됐다는 점이 분명한 강점입니다. 현재 최저가는 35,280,000원으로 감정가 72,000,000원의 49%까지 내려왔습니다.
그러나 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내리는 것은 금물입니다. 719호 내부·임대관계가 확인되지 않았고, 동일 오피스텔의 실제 시장가격과 직접 비교할 자료도 없어 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다. 여기에 1층 무단증축에 따른 위반건축물 표시까지 확인해야 합니다. 결론은 권리관계는 긍정적, 가격·점유·건축물 상태는 확인 후 판단입니다.
