💰 최저 49,000,000원 👤 606호 박진아 · 대항력 없음 ⚖️ 2025.10.17 유치권 부존재 판결 확정
제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 6층 606호 오피스텔입니다. 감정가는 70,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 49,000,000원입니다. 권리의 기준점은 2017.09.25 설정된 구성농업협동조합 근저당권 3,666,000,000원입니다. 그 뒤 2023.05.26 설정된 주식회사티에스시스템의 소유권이전청구권 가등기와 2023.12.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건 606호 점유자로 조사된 박진아의 전입일은 2023.11.27입니다. 말소기준인 2017.09.25보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력 자체가 없는 것으로 조사돼 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 매각물건명세서도 명시 인수권리를 해당사항 없음으로 기재하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 6층 606호 (연동,아일랜드마이빌) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사아일랜드마이빌 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 49,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 말소기준권리 | 2017.09.25 구성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,666,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 606호 임차인 — 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진아 | 606호 | 2023.11.27 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
전입일이 2017.09.25 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당순위 자체는 별도 확인이 필요하지만, 대항력 없는 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 유치권 — 신고는 있었지만 부존재 판결 확정
공사대금채권을 이유로 유치권 신고가 있었습니다. 신고인은 이문영 350,000,000원, 오양전력 주식회사 34,040,000원, 주식회사 우진기업 32,932,000원, 박주경 25,000,000원, 김동섭 21,000,000원입니다.
④ 가격 — 1회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 70,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 49,000,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 본건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
2회 유찰 시 시나리오는 34,300,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시에는 24,010,000원(감정가 34.3%)입니다. 이 역시 어디까지나 법원 최저가 변동 시나리오일 뿐, 실제 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 구성농업협동조합 근저당 | 3,666,000,000원 | 47,718,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
구성농업협동조합 근저당은 채권최고액 기준으로 3,618,282,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 건물·입지 — 위반건축물 등재 확인 필요
- 이용상태. 감정평가상 본건 건물의 각 호는 오피스텔로 이용중입니다.
- 위치. 제주시 연동 신제주초등학교 남서측 인근이며 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층·지상7층 건물이며 사용승인은 2004.02.18입니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,452,000원/㎡이며 토지는 상업용으로 이용됩니다.
- 현장확인. 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란해 유사건물·공부·탐문·외부관찰을 바탕으로 평가됐으므로 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 606호 점유 재확인. 박진아의 실제 점유 여부와 보증금, 확정일자, 명도 상태를 매각 직전 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 49,000,000원을 주변 동일·유사 오피스텔의 최근 거래와 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 유치권 판결 확인. 2025.10.17 유치권 부존재 판결의 확정 내용과 사건기록을 원본으로 대조하세요.
- 위반건축물 확인. 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축의 현재 상태와 행정조치 여부를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부확인이 곤란했으므로 606호의 실제 관리·수선 상태는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 유치권 관련 판결과 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만 가격·건물 확인이 남는다
권리 구조만 보면 핵심 위험은 상당 부분 정리돼 있습니다. 말소기준 이후 가등기는 매각으로 소멸하고, 606호 박진아는 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 큰 금액으로 신고됐던 유치권 역시 2025.10.17 부존재 판결이 선고되어 확정됐습니다.
다만 이것이 곧 좋은 가격을 의미하지는 않습니다. 현재 최저가는 감정가 70,000,000원의 70%인 49,000,000원이지만 비교할 최근 실거래 시세가 없어 가격 우위는 확인되지 않았습니다. 여기에 집합건축물대장상 위반건축물 표시와 내부 미확인 사항까지 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 유치권은 해소. 다만 가격과 건물 상태는 추가 확인 후 입찰입니다.
