제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 7층 709호 오피스텔입니다. 감정가는 72,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 35,280,000원입니다. 말소기준권리는 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당권 3,666,000,000원이며, 이후의 의왕농업협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 근저당권과 신탁 이력이 여러 차례 나타나지만 2004년·2015년 근저당권과 2016년·2017년 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 핵심은 2017년 구성농업협동조합 근저당권입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 7층 709호 (연동, 아일랜드마이빌) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 7층 709호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상7층 · 사용승인 2004.02.18 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사아일랜드마이빌 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2017.09.25. 설정된 구성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,666,000,000원이고 공동담보목록 제2017-1700호가 기재돼 있습니다. 2023.10.19. 의왕농업협동조합의 가압류 4,944,938,364원과 2023.12.05. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 확인 — 709호는 별도 재확인 필요
현황조사에는 여러 호실의 점유자·임차 관련 내용이 함께 확인됩니다. 그러나 아래 기재는 604호~722호의 다른 호실들에 관한 내용이며, 대상인 709호 이름은 포함되어 있지 않습니다. 한편 감정요항표는 임대관계를 미상으로 적고 있고, 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했다고 기재합니다. 따라서 709호는 임차인 인수액을 별도로 잡을 근거는 없지만, 실제 점유 상태와 임대관계는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진유진 | 604호 | 2023-07-31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경주 | 605호 | 미상 | 2,000,000원 | 600,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박진아 | 606호 | 2023-11-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강호근 | 608호 | 2023-10-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박효연 | 609호 | 미상 | 2,000,000원 | 600,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 임근희 | 609호 | 2023-11-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김철수 | 611호 | 2020-03-20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황유주 | 613호 | 미상 | 2,000,000원 | 600,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 고영란 | 613호 | 2023-11-08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임재민 | 615호 | 2023-12-06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종찬 | 615호 | 2023-11-16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박찬수 | 616호 | 2023-11-29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이안숙 | 617호 | 2023-12-04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이관석 | 618호 | 2023-12-01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진협 | 622호 | 2023-07-10 | 2,000,000원 | 6,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성선 | 622호 | 2023-12-01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정정수 | 624호 | 2023-12-05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박남미 | 706호 | 2023-05-04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소영 | 708호 | 2023-10-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박중성 | 710호 | 2023-11-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광성 | 711호 | 2023-10-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노희동 | 711호 | 2023-07-17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성배 | 712호 | 2022-11-28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창민 | 713호 | 2022-07-15 | 30,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강수진 | 715호 | 2021-10-12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영혜 | 717호 | 2018-04-13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기준 | 722호 | 2023-07-26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선예 | 704호 | 2023-10-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
위 명단에는 보증기관 대위·승계로 표시된 사람이 없습니다. 전입일이 확인된 사람들은 모두 2017.09.25. 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 판정되어 있으며, 전입일 미상인 김경주·박효연·황유주는 대항력 판정이 미상입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 35,280,000원으로 감정가 72,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 24,696,000원, 4회 유찰 시 17,287,200원입니다. 다만 동일 물건 또는 유사 오피스텔의 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 없어, 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 |
| 2. 근저당 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 34,244,960원 |
| 3. 가압류 · 의왕농업협동조합 | 4,944,938,364원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 8,610,938,364원 중 현재 회차 예상 배당액은 34,244,960원이며, 미배당은 8,576,693,404원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주시 연동 신제주초등학교 남서측 인근으로, 숙박시설·근린생활시설·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지이며 토지면적은 1,279.2㎡, 공시지가는 3,452,000원/㎡입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란해 유사 건물과 공부·외부관찰을 기준으로 평가됐으며, 이용상황과 관리상태 재확인이 요구됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 709호 실제 점유 확인. 다른 호실의 점유자는 다수 확인되지만 대상 709호 이름은 현황조사 명단에 없습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 표시 확인. 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 등재 내용을 집합건축물대장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 유치권 판결 확인. 2025.10.17. 유치권 부존재 확인 판결의 확정 여부와 대상 범위를 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 판단하지 말고 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 최근 실거래와 현재 매물을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부확인이 곤란했으므로 실제 관리상태와 이용상황 확인이 중요합니다.
- 등기 재대조. 등기사항전부증명서 발행 기준일은 2026.08.29.입니다. 입찰 직전 권리 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리됐지만 가격은 아직 검증 전
이 사건의 강점은 분명합니다. 말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권은 해당사항이 없으며, 유치권 신고 5건도 부존재 확인 판결이 확정됐습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 현재 최저가 35,280,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 대상 709호의 임대관계와 내부 상태가 미상이고, 1층 무단증축에 따른 위반건축물 표시가 있으며, 무엇보다 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 정리, 가격은 보류”입니다. 실제 시세와 709호 점유·내부 상태를 확인한 뒤 현재 회차 가격을 평가하는 것이 핵심입니다.
