35,280,000원
제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 7층 717호 오피스텔입니다. 감정가는 72,000,000원이고 현재 최저매각가는 35,280,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 권리 흐름의 중심은 2017.09.25 접수된 구성농업협동조합의 채권최고액 3,666,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후의 의왕농업협동조합 가압류와 2023.12.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 물건에서 가격보다 먼저 확인해야 할 사람은 717호 점유자입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 박영혜의 전입일은 2018.04.13입니다. 말소기준일 2017.09.25보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 임차관계의 금액 조건은 입찰 전 원문 대조가 필요하지만, 제공된 배당자료에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 7층 717호 (연동, 아일랜드마이빌) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 7층 717호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상7층 · 사용승인 2004.02.18 |
| 소유자 | 주식회사아일랜드마이빌 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구성농업협동조합 / 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 을구 1번 농업협동조합중앙회 근저당 3,240,000,000원과 을구 2번 농협은행주식회사 근저당 1,560,000,000원은 이미 말소됐습니다. 2017.09.25 새로 설정된 구성농업협동조합 근저당이 현재 말소기준입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2017-1700호가 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영혜 | 717호 | 2018.04.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 49% 할인과 ‘시세 메리트’는 다른 문제
현재 최저매각가는 35,280,000원으로 감정가 72,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 24,696,000원, 4회 유찰 시 17,287,200원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 동일 건물·동일 유형의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 거래 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실은 확인할 수 있어도, 그것만으로 시세보다 저렴하다고 결론내릴 근거는 없습니다. 응찰가 판단은 실거래 원자료를 별도로 대조한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 |
| 1. 근저당 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 34,244,960원 |
| 2. 가압류 · 의왕농업협동조합 | 4,944,938,364원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 8,610,938,364원, 총 예상배당은 34,244,960원, 미배당액은 8,576,693,404원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 제공 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유치권 — 신고는 있었지만 부존재 판결 확정
이 사건에는 공사대금채권을 이유로 유치권 신고가 있었지만, 경매신청채권자가 유치권부존재확인 소송을 제기했고 2025.10.17 각 유치권이 존재하지 아니함을 확인하는 판결이 선고되어 확정됐습니다.
| 신고인 | 신고금액 | 현재 확인상태 |
|---|---|---|
| 이문영 | 350,000,000원 | 부존재 확정 |
| 오양전력 주식회사 | 34,040,000원 | 부존재 확정 |
| 주식회사 우진기업 | 32,932,000원 | 부존재 확정 |
| 박주경 | 25,000,000원 | 부존재 확정 |
| 김동섭 | 21,000,000원 | 부존재 확정 |
⑤ 건물·입지 메모 (감정요항표·명세서 기준)
- 이용. 본건은 오피스텔로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층·지상7층이며 사용승인은 2004.02.18입니다.
- 입지. 신제주초등학교 남서측 인근으로 숙박시설·근린생활시설·공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 교통사정은 보통입니다. 남측은 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측은 폭 약 10m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 3,452,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축에 따른 위반건축물 등재가 명세서에 기재돼 있습니다.
- 내부확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란해 유사 건물·공부·탐문·외부관찰을 토대로 평가됐으며 이용상황 및 관리상태 재확인이 요구됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 대조. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%만 보고 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 717호 임차관계. 박영혜 전입일은 2018.04.13로 말소기준 이후지만, 보증금·확정일자·우선변제 여부는 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 유치권 판결. 2025.10.17 유치권 부존재 판결이 확정됐다는 기재를 판결문 및 최신 명세서와 대조하세요.
- 위반건축물. 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 등재가 본 호실 이용·관리·거래에 미치는 영향을 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 현재 시설·관리상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당 전제. 현재 배당표는 집행비용 추정과 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건입니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격 평가는 아직 미완성
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2017.09.25 구성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 717호 박영혜의 2018.04.13 전입은 그보다 뒤라 대항력이 없습니다. 의왕농업협동조합 가압류와 경매개시결정도 말소기준 이후이며, 제공 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 유치권 신고 역시 2025.10.17 부존재 판결이 확정돼, 신고금액 자체를 매수인이 떠안는 구조로 보지 않습니다.
반대로 가격 평가는 보수적으로 남겨야 합니다. 최저가 35,280,000원이 감정가 72,000,000원의 49%라는 사실은 명확하지만, 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리 인수 0원은 확인되지만, 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말 것”입니다. 여기에 건물의 위반건축물 등재와 내부 미확인 사항까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
