제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 6층 608호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 강인옥이고, 2023.04.28. 주식회사아일랜드마이빌에서 대물변제를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 권리분석의 기준점은 2017.09.25. 설정된 구성농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,666,000,000원입니다. 공동담보목록 제2017-1700호가 붙어 있고, 이 근저당권을 기초로 2023.12.05. 임의경매가 개시됐습니다.
현재 최저매각가는 34,300,000원으로 두 번 유찰된 상태입니다. 권리 자체만 보면 말소기준권리 이후 등기는 매각으로 소멸하고, 본건 608호의 조사된 임차인도 말소기준보다 훨씬 뒤에 전입했습니다. 따라서 현재 배당모형에서 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 이 사건의 판단 포인트는 “인수 0원”만이 아닙니다. 오피스텔 특성, 2회 유찰, 실거래 비교자료 부재, 건물의 위반건축물 등재를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 6층 608호 (연동,아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 6층 608호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상7층 · 사용승인 2004.02.18. |
| 소유자 | 강인옥 · 2023.04.28. 대물변제 원인 소유권이전 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 34,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매청구액 | 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
| 말소기준권리 | 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,666,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2004.03.09. 농업협동조합중앙회 근저당권 3,240,000,000원과 2015.11.20. 농협은행주식회사 근저당권 1,560,000,000원은 2017.09.25. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 구성농업협동조합 근저당권 3,666,000,000원입니다. 이후 2023.12.05. 구성농업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐고, 이 권리 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 608호 임차인 — 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강호근 | 608호 | 2023.10.30. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
본건 608호에서 확인되는 실제 임차인은 강호근 1명입니다. 전입일은 2023.10.30.로 말소기준일 2017.09.25.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자· 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 대항력 자체가 없으므로 현재 자료 기준 낙찰자에게 임차보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 검증은 별개
감정가는 70,000,000원, 현재 최저매각가는 34,300,000원입니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 24,010,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 16,807,000원(감정가 24%)입니다.
다만 동일 오피스텔의 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로, “감정가의 절반이니 싸다”라고 단정할 근거는 부족합니다. 오피스텔의 실제 환금성·임대수익·개별 호실 상태를 별도로 확인해야 현재 34,300,000원이 시장가격보다 싼지 판단할 수 있습니다. 이번 사건에서는 할인율보다 현장 가치 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 구성농업협동조합 채권최고액 3,666,000,000원 중 33,282,600원만 배당되고, 미배당액은 3,632,717,400원입니다. 이 미배당은 채권자와 채무자 사이에 남는 채권 문제이며, 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 유치권 — 신고는 있었지만 부존재 판결 확정
이 사건에는 공사대금채권을 이유로 여러 유치권 신고가 있었지만, 경매신청채권자가 유치권부존재확인 소송을 제기했고 2025.10.17. 각 유치권이 존재하지 않는다는 판결이 선고돼 확정됐습니다.
| 유치권 신고인 | 신고 금액 | 현재 확인 |
|---|---|---|
| 이문영 | 350,000,000원 | 부존재 판결 확정 |
| 오양전력 주식회사 | 34,040,000원 | 부존재 판결 확정 |
| 주식회사 우진기업 | 32,932,000원 | 부존재 판결 확정 |
| 박주경 | 25,000,000원 | 부존재 판결 확정 |
| 김동섭 | 21,000,000원 | 부존재 판결 확정 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신제주초등학교 남서측 인근. 숙박시설·각종 근린생활시설·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 본 건물을 구성하는 대상 호실들은 모두 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,279.2㎡, 공시지가 3,452,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용입니다.
- 내부확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란해 유사 건물·공부·탐문·외부관찰을 바탕으로 평가됐으므로 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
⑦ 위반건축물 — 건물 전체 확인 필요
감정요항표의 공부와의 차이는 “없음”으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서에는 위와 같은 건물의 위반건축물 등재 내용이 따로 적혀 있습니다. 따라서 608호 전유부분만 보고 끝낼 사안이 아니라, 집합건물 전체의 건축물대장과 위반사항 현황을 입찰 전에 확인하는 것이 안전합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 70,000,000원 대비 최저가 34,300,000원으로 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 현장 시세·매매호가·임대수익을 따로 확인해야 합니다.
- 608호 점유. 강호근의 전입은 2023.10.30.로 대항력이 없지만, 실제 점유 및 명도 일정은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 등재 내용을 건축물대장 원본에서 확인해야 합니다.
- 유치권 판결. 2025.10.17. 유치권 부존재 판결 확정 내용을 소송기록·매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 공동담보. 말소기준 근저당은 채권최고액 3,666,000,000원, 공동담보목록 제2017-1700호입니다. 미배당은 크지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부확인이 곤란했던 물건이므로 관리상태·수선비용·실제 이용상황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리됐고, 남은 승부처는 가격과 물건 상태
본건은 권리표만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당, 608호 임차인 강호근은 2023.10.30. 전입으로 대항력이 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 과거 신고된 유치권 역시 2025.10.17. 부존재 판결이 확정됐습니다. 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 물건 자체는 보수적으로 봐야 합니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 가격을 “싸다”고 확정할 수 없습니다. 여기에 집합건축물대장상 2022년 1층 11.04㎡ 무단증축 위반건축물 등재와 내부 미확인 문제가 남아 있습니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격·건물 상태는 현장 검증 후 판단”입니다.
