제주지방법원 2023타경31060. 본건은 제주시 연동 아일랜드마이빌 6층 605호 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 49,000,000원으로 감정가 70,000,000원의 70%이고, 한 차례 유찰된 상태입니다. 등기상 소유자는 소병률입니다.
등기 권리의 기준점은 2017년 9월 25일 설정된 구성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,666,000,000원이고 채무자는 주식회사아일랜드마이빌입니다. 이 근저당 이후에 설정된 소병률의 가등기와 국·국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기부 자체에서는 낙찰자가 이어받는 후순위 권리가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 6층 605호 (연동, 아일랜드마이빌) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 7층 · 사용승인 2004.02.18. |
| 등기상 소유자 | 소병률 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 49,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 구성농업협동조합 / 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
말소기준권리는 2017.09.25. 을구 3번 구성농업협동조합 근저당입니다. 2023년 소병률 가등기, 제주세무서 압류, 경매개시결정, 2024년 국민건강보험공단 압류는 모두 이보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 앞선 2004년 농업협동조합중앙회 근저당과 2015년 농협은행 근저당은 2017.09.25. 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — 605호는 대항력 판정이 끝나지 않았다
본건 605호에 직접 대응하는 임차인은 김경주 1명입니다. 보증금 2,000,000원, 월차임 600,000원으로 현황조사와 매각물건명세서에 확인되지만, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 호실 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경주 | 605호 | 2,000,000원 | 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 가격·배당 구조 — 4,900만원 매각 가정
현재 회차 최저매각가 49,000,000원을 낙찰가로 가정하면, 집행비용 1,282,000원을 제외한 47,718,000원이 구성농업협동조합 근저당에 배당되고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 3,618,282,000원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 근저당 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 47,718,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다. 특히 605호 임차인의 전입·확정일자 확인 결과에 따라 실제 배당과 승계 여부가 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 3,618,282,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 3,632,717,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 3,642,822,180원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 신제주초등학교 남서측 인근으로, 숙박시설·근린생활시설·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 해당 건물 호실들은 오피스텔로 이용 중입니다. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 건물 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사 건물과 공부·외부관찰을 토대로 평가됐으므로, 605호 내부 이용상황과 관리상태는 재확인이 필요합니다.
- 위반건축물 표시. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축으로 위반건축물 등재 사실이 기재돼 있습니다. 감정요항표의 공부와의 차이는 “없음”으로 기재돼 있어 두 자료를 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 토지. 공시지가 3,452,000원/㎡, 토지면적 1,279.2㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 605호 전입일 확인. 김경주의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 확정할 수 없습니다. 말소기준일 2017.09.25.과 반드시 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 보증금 2,000,000원의 배당 및 미배당 승계 가능성을 최종 서류로 확인하세요.
- 유치권 판결 원문 확인. 2025.10.17. 유치권 부존재 판결이 확정됐다는 명세서 기재와 확정 범위를 판결문·확정증명으로 대조하는 것이 안전합니다.
- 위반건축물 영향 확인. 1층 11.04㎡ 무단증축 등재가 본건 오피스텔의 금융·매매·행정상 처리에 미치는 영향을 건축물대장과 관할기관에서 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 최저가 49,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 연동 오피스텔의 현재 매매·임대가격을 별도로 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란했던 물건이므로, 점유·시설·관리상태와 명도비용을 별도로 반영하세요.
맺으며 — 권리의 큰 고비는 넘었지만, 임차인 확인이 마지막 관문
이 사건의 등기 구조만 놓고 보면 방향은 비교적 명확합니다. 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 가등기·압류는 매각으로 소멸합니다. 한때 큰 부담으로 보일 수 있었던 다수의 유치권 신고도 부존재 판결이 확정돼 상당 부분 해소됐습니다.
하지만 본건 605호에는 김경주가 보증금 2,000,000원·월 600,000원으로 조사돼 있고, 전입일이 확인되지 않아 대항력과 보증금 승계 여부를 아직 닫을 수 없습니다. 따라서 현재 배당표상 인수액 0원과 매각물건명세서의 “명시 인수권리 없음”은 중요한 긍정 요소지만, 최종 입찰 판단은 605호의 전입·확정일자 확인 뒤 내려야 합니다. 여기에 위반건축물 등재와 오피스텔 특유의 환금성까지 감안하면, 권리 대부분은 정리됐지만 확인 없이 공격적으로 들어갈 단계는 아닌 물건으로 보는 것이 적절합니다.
