제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 ‘아일랜드마이빌’ 7층 714호 오피스텔입니다. 감정가는 72,000,000원, 현재 최저매각가는 35,280,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2017.09.25. 설정된 구성농업협동조합 근저당권 3,666,000,000원입니다. 이후 의왕농업협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 ‘근저당 이후 권리가 다 소멸하니 안전하다’로 끝내기엔 확인할 것이 있습니다. 현황조사에는 같은 건물의 여러 호실에 점유·임차인이 다수 기재돼 있고, 본건 714호는 그 명단에 직접 등장하지 않습니다. 따라서 714호의 실제 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인하는 것이 실무상 핵심입니다. 아울러 집합건축물대장에는 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축에 따른 위반건축물 등재가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 7층 714호 (연동,아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상7층 · 사용승인 2004.02.18 |
| 소유자 | 주식회사아일랜드마이빌 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구성농업협동조합 / 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,666,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 농업협동조합중앙회 근저당과 농협은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2016년 및 2017년의 신탁등기도 말소돼 소유권은 주식회사아일랜드마이빌로 귀속돼 있습니다. 말소기준 이후인 2023.10.19. 의왕농업협동조합 가압류와 2023.12.05. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 714호 직접 확인이 핵심
사건 현황조사에 기재된 점유·임차인은 28명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 말소기준일 2017.09.25. 이후 전입이 확인된 25명은 대항력 없음으로 정리돼 있고, 전입일이 확인되지 않은 3명은 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 중요한 점은 아래 명단에 714호가 직접 기재돼 있지 않다는 것입니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진유진 | 604호 | 2023.07.31 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경주 | 605호 | 미상 | 2,000,000원 / 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박진아 | 606호 | 2023.11.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강호근 | 608호 | 2023.10.30 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박효연 | 609호 | 미상 | 2,000,000원 / 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임근희 | 609호 | 2023.11.30 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김철수 | 611호 | 2020.03.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황유주 | 613호 | 미상 | 2,000,000원 / 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 고영란 | 613호 | 2023.11.08 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임재민 | 615호 | 2023.12.06 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종찬 | 615호 | 2023.11.16 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박찬수 | 616호 | 2023.11.29 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이안숙 | 617호 | 2023.12.04 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이관석 | 618호 | 2023.12.01 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진협 | 622호 | 2023.07.10 | 2,000,000원 / 6,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성선 | 622호 | 2023.12.01 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정정수 | 624호 | 2023.12.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박남미 | 706호 | 2023.05.04 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소영 | 708호 | 2023.10.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박중성 | 710호 | 2023.11.30 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광성 | 711호 | 2023.10.30 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노희동 | 711호 | 2023.07.17 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성배 | 712호 | 2022.11.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창민 | 713호 | 2022.07.15 | 30,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강수진 | 715호 | 2021.10.12 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영혜 | 717호 | 2018.04.13 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기준 | 722호 | 2023.07.26 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선예 | 704호 | 2023.10.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 할인’은 다르다
현재 최저가는 35,280,000원으로 감정가 72,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰 할인처럼 보이지만, 이 사건에서는 가격 판단을 감정가 대비 할인율에만 기대면 안 됩니다. 실질취득은 현재 기준 35,280,000원이고 인수액은 0원이지만, 시장 실거래와의 직접 비교 없이 이를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,035,040원 |
| 2. 근저당 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 34,244,960원 |
| 3. 가압류 · 의왕농업협동조합 | 4,944,938,364원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 8,610,938,364원 중 34,244,960원만 배당되는 시뮬레이션이며, 미배당액은 8,576,693,404원입니다. 이 미배당 채권액이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아니며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건을 포함한 기호 1~35는 모두 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 제주시 연동 소재 신제주초등학교 남서측 인근으로, 숙박시설·근린생활시설·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지는 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,452,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역·장애물제한표면구역·지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 건물 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부 확인이 곤란했고, 유사 건물·공부·외부 관찰에 의해 평가됐으므로 이용상황과 관리상태 재확인이 요구됩니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축에 따른 위반건축물 등재가 명시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 714호 점유 직접 확인. 같은 사건 내 여러 호실에 점유·임차인이 있으나 714호 자체 명시는 없습니다. 공실 여부, 실제 사용자, 출입·명도 가능성을 현장에서 재확인하세요.
- 최종 매각물건명세서 확인. 현재 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없지만 입찰일 기준 최종 서류를 다시 대조하세요.
- 유치권 판결 확인. 2025.10.17. 유치권 부존재 판결이 확정된 내용과 사건 기록을 입찰 전 원문으로 재확인하세요.
- 위반건축물 영향 확인. 1층 무단증축 위반건축물 등재가 건물 전체의 금융·매매·행정처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 49%만 보고 저가 낙찰로 판단하지 말고, 714호와 비교 가능한 오피스텔 거래·임대 수준을 직접 확인해 입찰 상한을 정하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 24,696,000원, 4회 유찰 시 17,287,200원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있으므로 자금계획과 응찰 시점을 분리해 검토하세요.
맺으며 — 권리 부담은 정리됐지만, 점유와 가격 검증이 남았다
이 물건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며, 신고됐던 유치권도 부존재 판결이 확정됐습니다.
그러나 현재 최저가 35,280,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트가 입증되는 것은 아닙니다. 2회 유찰됐고 오피스텔이라는 자산 특성, 714호 자체 점유상태의 직접 확인 필요, 집합건축물대장상 위반건축물 등재까지 함께 봐야 합니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 정리, 가격은 별도 검증, 점유는 현장 확인”입니다. 권리만 보고 공격적으로 들어가기보다는 714호의 실제 점유·관리상태와 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 타당합니다.
