제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 7층 720호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사아일랜드마이빌이고, 2017.09.25. 설정된 구성농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 3,666,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이 되고, 2023.10.19. 의왕농업협동조합 가압류와 2023.12.05. 구성농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 35,280,000원으로 감정가 72,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서는 동일 물건군의 실거래 비교 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반 이하니까 싸다”는 판단은 금물입니다. 권리 인수액이 0원이라는 사실과 시장가격 대비 매수 메리트는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 7층 720호 (연동,아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 7층 720호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상7층 · 사용승인 2004.02.18 |
| 소유자 | 주식회사아일랜드마이빌 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구성농업협동조합 / 2,461,500,000원 |
| 말소기준 | 2017.09.25. 을구 3번 근저당권 · 구성농업협동조합 · 채권최고액 3,666,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
초기 농업협동조합중앙회 근저당권과 농협은행주식회사 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당이 설정되며 현재 경매의 말소기준권리가 됩니다. 같은 날 설정된 신탁등기도 2017.11.16. 신탁재산 귀속으로 말소됐고, 말소기준 뒤에 들어온 의왕농업협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 유치권 — 신고는 있었지만 부존재 판결 확정
공사대금채권을 이유로 아래 유치권 신고가 있었으나, 경매신청채권자가 유치권부존재확인 소송을 제기했고 2025.10.17. 각 유치권이 존재하지 않는다는 판결이 선고되어 확정됐습니다.
| 신고인 | 신고금액 | 상태 |
|---|---|---|
| 이문영 | 350,000,000원 | 부존재 확정 |
| 오양전력 주식회사 | 34,040,000원 | 부존재 확정 |
| 주식회사 우진기업 | 32,932,000원 | 부존재 확정 |
| 박주경 | 25,000,000원 | 부존재 확정 |
| 김동섭 | 21,000,000원 | 부존재 확정 |
③ 점유·임대 조사 — 720호는 현장 재확인이 핵심
현황조사에는 동일 사건의 여러 호실에 관한 점유·임대 내역이 확인됩니다. 다만 아래 조사 내역 중 720호로 특정된 점유자 기재는 없습니다. 감정평가에서는 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있으므로, 이를 곧바로 “720호가 완전히 비어 있다”는 의미로 확대해서는 안 됩니다.
| 호실 | 점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 604호 | 진유진 | 2023.07.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 605호 | 김경주 | 미상 | 2,000,000원 / 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 606호 | 박진아 | 2023.11.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 608호 | 강호근 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 609호 | 박효연 | 미상 | 2,000,000원 / 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 609호 | 임근희 | 2023.11.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 611호 | 김철수 | 2020.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 613호 | 황유주 | 미상 | 2,000,000원 / 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 613호 | 고영란 | 2023.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024.04.05 | 없음 |
| 615호 | 임재민 | 2023.12.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 615호 | 이종찬 | 2023.11.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 616호 | 박찬수 | 2023.11.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 617호 | 이안숙 | 2023.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 618호 | 이관석 | 2023.12.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 622호 | 이진협 | 2023.07.10 | 2,000,000원 / 6,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 622호 | 김성선 | 2023.12.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 624호 | 정정수 | 2023.12.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 706호 | 박남미 | 2023.05.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 708호 | 김소영 | 2023.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 710호 | 박중성 | 2023.11.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 711호 | 김광성 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 711호 | 노희동 | 2023.07.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 712호 | 박성배 | 2022.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 713호 | 이창민 | 2022.07.15 | 30,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 715호 | 강수진 | 2021.10.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 717호 | 박영혜 | 2018.04.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 722호 | 김기준 | 2023.07.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 704호 | 김선예 | 2023.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
④ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
감정가 72,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 35,280,000원입니다. 다음 시나리오는 24,696,000원, 그 다음은 17,287,200원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 가점할 근거가 없습니다. 오피스텔의 실제 시장가치는 같은 건물·유사 호실의 최근 거래 및 임대수익, 내부상태 확인과 함께 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 34,244,960원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 의왕농업협동조합 | 4,944,938,364원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총 미배당액은 8,576,693,404원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신제주초등학교 남서측 인근으로, 숙박시설·각종 근린생활시설·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물로 사용승인은 2004.02.18.이며, 기본위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며, 장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대지 1,279.2㎡, 공시지가 3,452,000원/㎡, 평지·상업용 토지입니다.
- 대장 확인. 매각물건명세서 비고에는 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축이 위반건축물로 등재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 최저가 35,280,000원이 감정가의 49%라는 점만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 같은 건물·유사 오피스텔의 최근 거래를 확인하세요.
- 720호 점유 확인. 현황조사에 720호로 특정된 점유자 기재는 없지만 내부확인이 곤란했고 임대관계가 미상이므로 현장과 원본 문서를 다시 대조하세요.
- 위반건축물 확인. 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 등재가 대상 건물의 이용·관리·행정상 부담에 미치는 영향을 확인하세요.
- 유치권 판결 확인. 2025.10.17. 유치권부존재확인 판결의 확정 내용과 대상 범위를 원문으로 대조하세요.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 매각기일. 현재 예정 매각기일은 2026.09.08.입니다.
맺으며 — “권리 정리”와 “가격 메리트”는 따로 본다
이 물건의 가장 강한 장점은 권리구조입니다. 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없으며, 유치권 신고도 2025.10.17. 부존재 판결이 선고되어 확정됐습니다. 현재 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 가격 결론은 별개입니다. 2회 유찰돼 최저가가 35,280,000원, 감정가의 49%까지 내려왔어도 비교할 실거래 값이 없으므로 ‘시세보다 저렴하다’고 단정할 근거가 없습니다. 건물대장상 무단증축 등재와 720호 실제 점유·내부상태도 재확인이 필요합니다. 권리는 정리됐지만, 가격과 현장 확인을 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 하는 오피스텔입니다.
