제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 ‘아일랜드마이빌’ 7층 722호 오피스텔입니다. 감정가는 78,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 38,220,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 권리의 기준점은 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당권입니다. 이후 제주특별자치도 압류, 의왕농업협동조합 가압류, 경매개시결정과 추가 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 반드시 구분해야 할 점은 현황조사에 여러 호실의 점유자가 함께 기재돼 있다는 점입니다. 본건 722호의 실제 확인 임차인은 김기준 1명이며, 전입일은 2023.07.26.입니다. 말소기준권리인 2017.09.25.보다 늦으므로 본건 임차인의 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 후순위 전입이므로 본건 권리분석상 매수인이 승계하는 보증금은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 7층 722호 (연동, 아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상7층 · 사용승인 2004.02.18. |
| 소유자 | 주식회사아일랜드마이빌 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 38,220,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구성농업협동조합 / 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부의 오래된 농업협동조합중앙회 근저당과 농협은행 근저당은 이미 말소됐고, 2016년·2017년 신탁등기 역시 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매의 말소기준은 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당권(채권최고액 3,666,000,000원)입니다. 공동담보목록 제2017-1700호가 붙어 있으며, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 722호 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기준 | 722호 | 2023.07.26 | 미상 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 승계 0원 |
김기준의 전입신고일은 2023.07.26.으로 말소기준권리 2017.09.25.보다 약 6년 늦습니다. 따라서 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없고, 보증금이 확인되지 않았더라도 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 현황조사에는 같은 건물의 다른 호실 점유자들이 함께 기재되어 있지만, 722호 권리분석에서는 해당 호실의 임차관계만 분리하여 봐야 합니다.
③ 유치권·건축물 이슈 — 신고는 있었지만 부존재 확정
④ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,087,960원 |
| 2. 근저당 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 37,132,040원 |
| 3. 가압류 · 의왕농업협동조합 | 4,944,938,364원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 38,220,000원을 가정하면 집행비용 1,087,960원을 제외한 37,132,040원이 구성농업협동조합에 배당되고, 의왕농업협동조합과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 8,610,938,364원 대비 미배당액은 8,573,806,324원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 (49%) | 38,220,000원 | 37,132,040원 | 8,573,806,324원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 26,754,000원 | 25,872,428원 | 8,585,065,936원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 18,727,800원 | 17,990,700원 | 8,592,947,664원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 유형이 아닙니다. 그래서 낙찰가가 내려갈수록 실질취득비용도 같은 방향으로 내려가며, 현재 시나리오상 실질취득은 낙찰가와 동일합니다. 다만 이것은 권리 인수 기준의 계산일 뿐, 실제 시세보다 저렴한지를 뜻하지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건을 포함한 해당 호실들은 모두 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 제주시 연동 신제주초등학교 남서측 인근으로, 숙박시설·근린생활시설·공동주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역에 해당하고 공시지가는 3,452,000원/㎡입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란해 유사건물·공부·탐문·외부관찰을 토대로 평가됐으므로 이용상황과 관리상태의 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 722호 임차관계 재확인. 김기준의 전입은 후순위이나 보증금은 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 유치권 판결 확인. 2025.10.17. 유치권 부존재 판결이 확정된 사실과 확정 범위를 판결문·사건기록에서 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 1층 무단증축 창고시설 11.04㎡ 등재가 건물 관리·행정처분·거래에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 연동 일대 및 아일랜드마이빌 오피스텔의 실제 매매·임대 거래를 별도로 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 722호의 실제 관리상태·설비·수선 필요성을 현장 확인하세요.
- 관리비·공과금. 장기 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·판결문을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리 구조는 현재 자료상 비교적 선명합니다. 말소기준은 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당이고, 722호 임차인 김기준은 2023.07.26. 전입한 후순위 점유자입니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 없으며, 큰 부담처럼 보였던 다수의 유치권 신고도 부존재 판결이 확정됐습니다. 따라서 현재 가정에서 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득비용은 최저가 38,220,000원과 같습니다.
다만 두 번 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 “싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 시세 자료가 없고, 오피스텔이라는 이용형태와 건물 전체의 위반건축물 등재, 내부 미확인 상태까지 함께 검증해야 합니다. 권리 인수는 낮지만 가격·건물 상태·환금성 확인이 남은 물건으로 보는 것이 적절합니다.
