제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 6층 617호, 감정 이용상태가 오피스텔로 확인된 집합건물입니다. 말소기준권리는 2017.09.25 설정된 구성농업협동조합 근저당권(채권최고액 3,666,000,000원)입니다. 그 뒤 2023.05.26 접수된 주식회사티에스시스템의 소유권이전청구권 가등기와 2023.12.05 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
617호 점유자로 조사된 이안숙의 전입일은 2023.12.04입니다. 말소기준일인 2017.09.25보다 약 6년 이상 늦으므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정할 수 없지만, 현재 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 6층 617호 (연동, 아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상7층 · 사용승인 2004.02.18 |
| 소유자 | 주식회사아일랜드마이빌 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 49,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구성농업협동조합 / 2,461,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.09.25 구성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,666,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 후순위 가등기까지 매각으로 소멸
2004년과 2015년에 설정됐던 기존 근저당권은 2017.09.25 해지로 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 구성농업협동조합 근저당입니다. 2023.05.26 갑구 7번 가등기는 이보다 뒤에 접수되어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 해당 가등기에 대해서는 담보가등기 종류 확인 필요가 기재되어 있으므로 입찰 직전 등기 원문과 매각물건명세서를 다시 맞춰보는 것이 안전합니다.
② 617호 임차인·점유관계
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이안숙 | 617호 | 2023.12.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
617호의 실제 점유자로 확인되는 사람은 이안숙 1명입니다. 전입일이 말소기준권리 2017.09.25보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 사정만으로 매수인이 보증금을 승계한다고 볼 구조는 아니며, 제공된 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원입니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않았으므로 배당순위·최우선변제 여부는 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,282,000원 |
| 2. 근저당 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 47,718,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 49,000,000원 가정 시 구성농업협동조합에 47,718,000원이 배당되고 채권최고액 기준 미배당은 3,618,282,000원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 가격 판단 — 4,900만원이 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저가는 감정가 70,000,000원의 70%인 49,000,000원입니다. 1회 유찰만 놓고 보면 감정가에서 21,000,000원이 낮아졌지만, 이 사건에서 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하면 안 됩니다. 특히 오피스텔은 같은 건물 안에서도 층·호수·관리상태·임대조건에 따라 가격 차이가 날 수 있으므로 실제 매매·임대 호가를 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 3,618,282,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 3,632,717,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 3,642,822,180원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 신제주초등학교 남서측 인근. 숙박시설·각종 근린생활시설·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 3,452,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인 2004.02.18의 지하1층·지상7층 건물이며 기본위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 현장확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사 건물과 공부·외부 관찰을 바탕으로 평가됐으므로 617호 내부 이용상황과 관리상태를 다시 확인해야 합니다.
- 환금성. 오피스텔이라는 이용형태는 확인되지만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 적정성은 별도 현장조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 617호 점유 확인. 이안숙의 전입은 2023.12.04로 후순위지만, 실제 점유 상태와 보증금·임대차계약 내용을 현장에서 다시 확인하세요.
- 가등기 원본 확인. 2023.05.26 갑구 7번 소유권이전청구권 가등기는 말소기준 후순위로 소멸하는 구조지만, 담보가등기 종류 확인 필요가 기재되어 있습니다.
- 유치권 판결문 확인. 신고된 유치권은 2025.10.17 부존재 판결이 확정됐으므로 판결 확정 여부와 사건기록을 입찰 직전 원본으로 확인하세요.
- 위반건축물 범위 확인. 집합건축물대장상 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 등재가 있으므로 617호 및 공용부분과의 관계와 현재 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 49,000,000원은 감정가의 70%지만 실거래 비교 없이 ‘저가’로 단정하지 말고 동일 건물 오피스텔 매매·임대 수준을 직접 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상치이므로 실제 배당요구·조세채권 내역을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 가격과 건물 상태는 따로 본다”
이 사건의 권리구조는 생각보다 명확합니다. 2017.09.25 구성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 들어온 가등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 617호 점유자 이안숙도 2023.12.04 전입으로 후순위여서 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 한때 부담스러워 보였던 공사대금 유치권 신고도 2025.10.17 부존재 판결이 확정됐습니다.
반대로 가격은 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 현재 최저가 49,000,000원은 감정가의 70%지만 이를 뒷받침할 실거래 비교 근거가 확인되지 않고, 건물에는 1층 무단증축 관련 위반건축물 등재가 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 0원, 가격 메리트는 검증 전”으로 정리하는 것이 맞습니다. 권리 때문에 피할 사건은 아니지만, 4,900만원이라는 숫자만 보고 싸다고 판단해서도 안 됩니다.
