제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 7층 706호 오피스텔입니다. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 7층 건물로 2004.02.18. 사용승인됐고, 감정평가상 본건을 포함한 대상 호실들은 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 회차 최저가는 35,280,000원으로 감정가 72,000,000원의 49%이며 두 차례 유찰된 상태입니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.09.25. 설정된 구성농업협동조합 근저당권 채권최고액 3,666,000,000원이 말소기준이며, 그 이후의 의왕농업협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 본건 706호 임차인 박남미 역시 전입일이 2023.05.04.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 7층 706호 (연동,아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 오피스텔 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 7층 · 사용승인 2004.02.18. |
| 소유자 | 주식회사아일랜드마이빌 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구성농업협동조합 / 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.09.25. 을구 3번 구성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,666,000,000원이고 공동담보목록 제2017-1700호가 기재돼 있습니다. 이후 2023.10.19. 의왕농업협동조합의 4,944,938,364원 가압류와 2023.12.05. 구성농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 본건 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
본건 706호 실제 임차인은 박남미 1명으로 확인됩니다. 전입일은 2023.05.04.로 2017.09.25. 말소기준보다 늦습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 시점 자체가 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 우선변제 여부는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박남미 | 706호 | 2023.05.04. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐
현재 최저매각가는 감정가 72,000,000원의 49%인 35,280,000원입니다. 다만 이 사건에서 비교 가능한 최근 실거래 가격은 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 단정할 수 없습니다. 두 번 유찰됐다는 사실 자체도 시장이 이전 회차 가격에서 매수에 나서지 않았다는 결과이므로, 실제 응찰가는 주변 오피스텔의 최신 거래·임대수익·공실 수준을 별도로 확인한 뒤 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,035,040원 |
| 2. 근저당 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 34,244,960원 |
| 3. 가압류 · 의왕농업협동조합 | 4,944,938,364원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 8,610,938,364원 중 예상 배당액은 34,244,960원이며, 미배당은 8,576,693,404원입니다. 배당되지 못한 채권은 매수인이 인수하는 구조가 아니며 매수인 인수 가정액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰될수록 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 35,280,000원 | 34,244,960원 | 8,576,693,404원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 24,696,000원 | 23,851,472원 | 8,587,086,892원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 17,287,200원 | 16,576,030원 | 8,594,362,334원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가가 내려갈수록 매수인의 취득가격도 낮아지지만, 동시에 구성농업협동조합 등 채권자에게 돌아가는 배당은 줄고 미배당은 증가합니다. 이 미배당액을 낙찰자가 추가 부담하는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 임대수익·공실·환금성을 평가해야 합니다.
- 입지. 제주시 연동 소재 신제주초등학교 남서측 인근으로, 주변은 숙박시설·근린생활시설· 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며, 장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,279.2㎡, 지목 대, 상업용 이용이며 공시지가는 3,452,000원/㎡입니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사 건물·관련 공부· 외부관찰 등을 토대로 평가됐으므로 실제 이용상황과 관리상태의 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 49%를 시세 할인으로 오해하지 말 것. 35,280,000원은 감정가 대비 49%일 뿐, 비교 가능한 최신 실거래 가격을 확인한 결과가 아닙니다.
- 706호 임차인 원본 대조. 박남미의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태는 매각물건명세서와 현장으로 다시 확인하세요.
- 유치권 판결문 확인. 유치권은 부존재 판결이 확정된 것으로 기재돼 있으므로, 확정판결 및 관련 사건 기록을 입찰 전 원문으로 대조하는 것이 안전합니다.
- 위반건축물 확인. 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 등재가 본건의 금융·관리·향후 매도에 미치는 영향을 관할 행정기관과 건축물대장에서 확인하세요.
- 오피스텔 환금성 검증. 주변 최신 오피스텔 실거래·월세·공실·관리비를 확인해 35,280,000원의 적정성을 별도로 계산해야 합니다.
- 명도·관리상태 확인. 임차인 점유가 확인되는 만큼 인도 일정과 내부 상태, 체납 관리비 등을 현장에서 점검하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 본건 박남미의 2023.05.04. 전입은 그 이후이므로 대항력이 없습니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 매각물건명세서상 별도 인수권리도 없으며 신고 유치권은 2025.10.17. 부존재 판결이 확정됐습니다. 따라서 배당 가정상 실질취득액은 최저가와 같은 35,280,000원입니다.
다만 결론을 가격까지 확대해서는 안 됩니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 눈에 띄지만, 현재 확인 가능한 실거래 기준이 없으므로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 여기에 2회 유찰, 오피스텔 용도, 내부 상태 재확인 필요, 집합건축물대장 위반건축물 등재가 겹칩니다. 권리 인수는 낮지만 가격·물건 검증은 보수적으로. 이 사건은 그 두 가지를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
