제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 ‘아일랜드마이빌’ 6층 624호 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 감정가 76,000,000원의 49%인 37,240,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 감정가가 절반 가까이 낮아졌다는 사실만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2017.09.25. 설정된 구성농업협동조합 근저당권 채권최고액 3,666,000,000원이 말소기준권리이고, 경매개시결정은 2023.12.05.입니다. 624호 점유자로 확인되는 정정수의 전입일 역시 2023.12.05.로 말소기준권리보다 뒤라 제공된 조사결과상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 6층 624호 (연동,아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 6층 624호 · 오피스텔 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상7층 · 사용승인 2004.02.18 |
| 소유자 | 정만 · 2023.04.11. 대물변제, 2023.04.18. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 37,240,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구성농업협동조합 / 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,666,000,000원이고 공동담보목록 제2017-1700호가 기재돼 있습니다. 이후 2023.12.05. 구성농업협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔으며, 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 624호 임차인·점유 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정정수 | 624호 | 2023.12.05 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
정정수의 전입일은 2023.12.05.로, 말소기준권리인 2017.09.25. 근저당권보다 명백히 후순위입니다. 따라서 제공된 조사결과상 대항력은 없으며, 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조로 계산되지 않습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 이 점이 말소기준보다 늦은 전입의 대항력을 선순위로 바꾸지는 않습니다.
③ 유치권 신고 — 신고는 있었지만 부존재 판결 확정
| 유치권 신고인 | 신고 공사대금채권 | 현재 판단 |
|---|---|---|
| 이문영 | 350,000,000원 | 부존재 판결 확정 |
| 오양전력 주식회사 | 34,040,000원 | 부존재 판결 확정 |
| 주식회사 우진기업 | 32,932,000원 | 부존재 판결 확정 |
| 박주경 | 25,000,000원 | 부존재 판결 확정 |
| 김동섭 | 21,000,000원 | 부존재 판결 확정 |
공사대금채권을 이유로 위 유치권 신고가 있었지만, 경매신청채권자가 유치권부존재확인 소송을 제기했고 2025.10.17. 각 유치권이 존재하지 않는다는 판결이 선고되어 확정됐습니다. 따라서 신고금액 자체를 낙찰자가 인수해야 할 금액으로 합산하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,070,320원 |
| 2. 근저당 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 36,169,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 제공된 계산에서는 집행비용 1,070,320원을 제외한 36,169,680원이 구성농업협동조합 근저당에 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 3,629,830,320원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 건물 상태·위반건축물 — 가장 중요한 현물 확인 항목
감정요항표에는 본건이 오피스텔로 이용 중이고 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’이 등재돼 있다고 별도로 명시돼 있습니다.
또한 감정평가 당시 이해관계인이 없어 내부 확인이 곤란했고, 동 건물 내 유사건물·관련 공부· 탐문 및 외부관찰에 의한 통상 상태를 상정해 평가했다고 적혀 있습니다. 따라서 624호 내부 이용상황과 관리상태는 재확인 대상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트조 지하1층/지상7층 건물 내 6층 624호입니다.
- 입지. 제주시 연동 소재 신제주초등학교 남서측 인근으로, 숙박시설·각종 근린생활시설·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,452,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 624호 점유자 확인. 정정수의 전입일은 2023.12.05.로 말소기준보다 뒤이지만, 실제 점유상태·인도 가능 시점은 현장에서 확인합니다.
- 보증금·임대차 원문 대조. 정정수의 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 현황조사·매각물건명세서 원문을 다시 대조합니다.
- 유치권 판결문 확인. 2025.10.17. 유치권부존재확인 판결의 확정 내용과 대상 부동산 범위를 판결문으로 재확인합니다.
- 위반건축물 확인. 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 등재의 현재 상태와 624호에 미치는 관계를 확인합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란했다고 기재돼 있으므로 이용상황·관리상태를 별도로 점검합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고 응찰가를 별도로 검토합니다.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 승부처는 현물과 가격”
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 624호 정정수의 2023.12.05. 전입은 그보다 늦습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없고, 제공된 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 크게 신고됐던 유치권들도 2025.10.17. 부존재 판결이 선고돼 확정됐다는 점이 권리 측면의 가장 큰 호재입니다.
반면 건물의 위반건축물 등재와 감정 당시 내부 미확인은 현물 확인이 필요한 부분입니다. 또 현재 최저가 37,240,000원은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 그 사실만으로 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수 위험은 낮지만, 현물 상태와 가격을 확인한 뒤 접근해야 하는 오피스텔”로 정리하는 것이 가장 정확합니다.
