제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 7층 713호 오피스텔입니다. 감정평가상 기호 대상들은 공히 오피스텔로 이용 중이고, 이 사건 713호에는 현황조사·매각물건명세서에 이창민이 확인됩니다. 전입일은 2022.07.15, 보증금은 30,000,000원입니다. 그러나 말소기준인 구성농업협동조합 근저당이 2017.09.25에 먼저 설정돼 있어 이 임차인은 대항력이 없는 후순위 임차인으로 정리됩니다.
등기상 핵심은 간단합니다. 2017.09.25 설정된 구성농업협동조합의 근저당권 채권최고액은 3,666,000,000원이고 이것이 말소기준입니다. 이후 2023.10.19 의왕농업협동조합 가압류와 2023.12.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 농업협동조합중앙회·농협은행주식회사 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 7층 713호 (연동,아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사아일랜드마이빌 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구성농업협동조합 / 2,461,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.09.25 구성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,666,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 기준선
2017.09.25 구성농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2023.10.19 의왕농업협동조합 가압류와 2023.12.05 경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어왔으므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 713호 이창민은 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창민 | 713호 | 2022.07.15 | 30,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이창민의 전입일 2022.07.15는 말소기준권리 2017.09.25보다 늦습니다. 따라서 보증금 30,000,000원이 확인되더라도 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 이는 배당의 문제이지 현재 확인된 매수인 인수 문제와는 구별해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘싸다’는 결론은 아직 이르다
감정가는 72,000,000원이고 현재 최저매각가는 35,280,000원으로, 2회 유찰 뒤 감정가 49% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로는 시세 대비 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 |
| 1. 근저당 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 34,244,960원 |
| 2. 가압류 · 의왕농업협동조합 | 4,944,938,364원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,035,040원을 제외한 34,244,960원이 구성농업협동조합 근저당에 배당되는 구조입니다. 총 채권 기준 미배당은 8,576,693,404원이나 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유치권 신고 — 신고는 있었지만 부존재 판결 확정
이문영 350,000,000원, 오양전력 주식회사 34,040,000원, 주식회사 우진기업 32,932,000원, 박주경 25,000,000원, 김동섭 21,000,000원의 공사대금채권을 이유로 유치권 신고가 있었습니다. 그러나 경매신청채권자가 유치권부존재확인 소송을 제기했고, 2025.10.17 각 유치권이 존재하지 아니함을 확인하는 판결이 선고되어 확정됐습니다.
⑥ 건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 대상 건물의 해당 호실들은 공히 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 신제주초등학교 남서측 인근으로 숙박시설·근린생활시설·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층·지상7층 건물이며 사용승인은 2004.02.18입니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·난방설비·소화전설비·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,452,000원/㎡입니다.
- 내부확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사건물·공부·외부관찰 등을 기준으로 평가됐으므로 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 713호 임차관계. 이창민 전입일 2022.07.15, 보증금 30,000,000원. 말소기준 2017.09.25보다 늦어 대항력 없음.
- 인수권리. 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권은 해당사항없음.
- 유치권 판결. 2025.10.17 유치권 부존재 판결 확정 내용을 판결문과 매각물건명세서 원본에서 재확인.
- 위반건축물. 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 등재의 시정 여부와 행정상 부담 확인.
- 시세. 감정가 49%라는 할인율만으로 응찰하지 말고, 연동 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익을 별도 확인.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 곤란했으므로 713호 실제 관리상태·시설 상태를 현장에서 재확인.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개다”
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2017.09.25 구성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 713호 이창민의 전입은 2022.07.15라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서도 인수권리를 해당사항없음으로 정리하고 있으며, 과거 신고된 유치권도 2025.10.17 부존재 판결이 확정됐습니다. 따라서 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정가 72,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 35,280,000원, 감정가 49%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 매력이 확정되는 것은 아닙니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않고, 건축물대장상 위반건축물 등재와 내부 미확인 요소가 있습니다. 결론은 권리는 대체로 정리됐지만, 가격과 물건상태는 추가 확인이 필요한 오피스텔입니다.
