/ 35,280,000원
제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 7층 716호 오피스텔입니다. 감정가는 72,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 35,280,000원입니다. 권리 흐름의 중심은 2017.09.25. 설정된 구성농업협동조합 근저당권 3,666,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 장용수 근저당 12,000,000원, 의왕농업협동조합 가압류 4,944,938,364원, 구성농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
또 하나의 중요한 포인트는 유치권입니다. 공사대금채권을 이유로 이문영 350,000,000원, 오양전력 주식회사 34,040,000원, 주식회사 우진기업 32,932,000원, 박주경 25,000,000원, 김동섭 21,000,000원의 유치권 신고가 있었지만, 경매신청채권자가 유치권부존재확인 소송을 제기해 2025.10.17. 각 유치권이 존재하지 않는다는 판결이 선고되어 확정됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 7층 716호 (연동,아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사아일랜드마이빌 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,666,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2004.03.09. 소유권보존 후 소유권이전과 신탁·신탁말소 과정이 있었고, 2017.11.16. 주식회사아일랜드마이빌 명의로 신탁재산이 귀속됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 장용수 근저당과 의왕농업협동조합 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 조사 — 716호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사에는 아일랜드마이빌 여러 호실의 점유자가 함께 나타나지만, 716호로 특정된 점유자·임차인은 기재돼 있지 않습니다. 따라서 다른 호실의 보증금을 716호의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진유진 | 604호 | 2023-07-31 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김경주 | 605호 | — | 2,000,000원 | 600,000원 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박진아 | 606호 | 2023-11-27 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강호근 | 608호 | 2023-10-30 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박효연 | 609호 | — | 2,000,000원 | 600,000원 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임근희 | 609호 | 2023-11-30 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김철수 | 611호 | 2020-03-20 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황유주 | 613호 | — | 2,000,000원 | 600,000원 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 고영란 | 613호 | 2023-11-08 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임재민 | 615호 | 2023-12-06 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이종찬 | 615호 | 2023-11-16 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박찬수 | 616호 | 2023-11-29 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이안숙 | 617호 | 2023-12-04 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이관석 | 618호 | 2023-12-01 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이진협 | 622호 | 2023-07-10 | 2,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성선 | 622호 | 2023-12-01 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정정수 | 624호 | 2023-12-05 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박남미 | 706호 | 2023-05-04 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김소영 | 708호 | 2023-10-27 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박중성 | 710호 | 2023-11-30 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김광성 | 711호 | 2023-10-30 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 노희동 | 711호 | 2023-07-17 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박성배 | 712호 | 2022-11-28 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이창민 | 713호 | 2022-07-15 | 30,000,000원 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강수진 | 715호 | 2021-10-12 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박영혜 | 717호 | 2018-04-13 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김기준 | 722호 | 2023-07-26 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김선예 | 704호 | 2023-10-27 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 시세 할인이라 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 72,000,000원의 49%인 35,280,000원입니다. 3회 유찰 시 24,696,000원, 4회 유찰 시 17,287,200원으로 제시돼 있습니다. 하지만 동일 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래 자료가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 비교할 근거는 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | — | 1,035,040원 |
| 근저당 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 34,244,960원 |
| 근저당 · 장용수 | 12,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 의왕농업협동조합 | 4,944,938,364원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,035,040원을 제외한 34,244,960원이 말소기준 근저당권자인 구성농업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당·가압류와 소유자에게는 배당되지 않는 계산입니다. 총 미배당액은 8,588,693,404원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 신제주초등학교 남서측 인근이며 숙박시설·근린생활시설·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층·지상7층 건물이며 사용승인은 2004.02.18.입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,452,000원/㎡이며 토지는 오피스텔 건부지로 이용중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 716호 점유 재확인. 현황조사에는 여러 호실의 점유 기록이 있으나 716호로 특정된 점유자가 나타나지 않으므로 실제 점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 현재 최저가 35,280,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 오피스텔 거래가격을 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 1층 무단증축 11.04㎡와 관련한 위반건축물 등재의 현재 상태와 이용·금융·매각 영향 여부를 확인해야 합니다.
- 유치권 판결 원문 확인. 2025.10.17. 유치권 부존재 판결이 확정됐다는 내용을 사건기록과 판결문으로 최종 대조하는 것이 안전합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 내부확인이 곤란했던 물건이므로 실제 시설 상태와 관리상태를 확인한 뒤 수리비를 입찰가에 반영해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리됐지만, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 강점은 분명합니다. 2017.09.25. 구성농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음입니다. 한때 큰 변수였던 유치권 신고도 2025.10.17. 부존재 판결이 확정됐습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 현재 최저가 35,280,000원이 감정가 72,000,000원의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 이미 2회 유찰됐고, 비교 가능한 실거래 시세가 없으며, 건물에는 위반건축물 등재와 내부 미확인 문제가 남아 있습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 정리됐지만, 시세·점유·건물 상태 확인 전 가격 판단은 보류”입니다.
