34,300,000원
제주지방법원 2023타경31060. 제주시 연동 아일랜드마이빌 6층 613호 오피스텔입니다. 감정가는 70,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 34,300,000원입니다. 등기상 핵심은 2017.09.25. 설정된 구성농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,666,000,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2023.12.05. 구성농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 감정가의 절반 아래까지 내려온 모습이지만, 이 사건은 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격 대비 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 또한 대상 호실인 613호에는 두 명의 점유 조사 내역이 존재하고 그중 한 명은 전입일이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순 할인율이 아니라 613호 점유자의 실제 대항력과 인수 여부를 원본으로 확정하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25, 6층 613호 (연동,아일랜드마이빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상7층 · 사용승인 2004.02.18. |
| 현재 소유자 | 더퍼스트컨설팅주식회사 · 2023.04.11. 대물변제 · 2023.04.14. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 34,300,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구성농업협동조합 / 2,461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 구성농협 근저당
2004년 농업협동조합중앙회 근저당권 3,240,000,000원과 2015년 농협은행주식회사 근저당권 1,560,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2017.09.25. 구성농업협동조합의 근저당권 3,666,000,000원입니다. 현재 소유자인 더퍼스트컨설팅주식회사는 2023.04.11. 대물변제를 원인으로 소유권을 취득했고, 이후 2023.12.05. 구성농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 613호 임차·점유 — 한 명은 대항력 판정 미상
| 점유자 | 호실 | 전입신고 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황유주 | 613호 | 미상 | 2,000,000원 | 600,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 고영란 | 613호 | 2023.11.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
고영란은 2023.11.08. 전입으로 말소기준권리인 2017.09.25. 구성농협 근저당권보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 2024.04.05. 접수했습니다. 반면 황유주는 보증금 2,000,000원·월세 600,000원이 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 계산상 인수액 0원이라 하더라도, 황유주의 실제 점유개시·전입일·확정일자 및 매각물건명세서 원문을 입찰 전에 대조해야 합니다.
③ 가격 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 34,300,000원으로 감정가 70,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 24,010,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 16,807,000원입니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 가격 추세 자료가 없어 시장 시세 대비 할인 여부를 검증할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 2. 근저당 · 구성농업협동조합 | 3,666,000,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 구성농업협동조합 채권최고액 3,666,000,000원 중 33,282,600원이 배당되는 계산이며 미배당액은 3,632,717,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 유치권 신고 — 신고는 있었지만 부존재 판결 확정
| 신고인 | 신고 공사대금채권 | 현재 확인사항 |
|---|---|---|
| 이문영 | 350,000,000원 | 유치권 부존재 판결 확정 |
| 오양전력 주식회사 | 34,040,000원 | 유치권 부존재 판결 확정 |
| 주식회사 우진기업 | 32,932,000원 | 유치권 부존재 판결 확정 |
| 박주경 | 25,000,000원 | 유치권 부존재 판결 확정 |
| 김동섭 | 21,000,000원 | 유치권 부존재 판결 확정 |
공사대금채권을 이유로 여러 유치권 신고가 있었지만 경매신청채권자가 유치권부존재확인 소송을 제기했고, 2025.10.17. 각 유치권이 존재하지 않는다는 판결이 선고되어 확정됐습니다. 따라서 신고 금액 자체를 매수인 인수액으로 더해 계산할 사안은 아닙니다.
⑥ 건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상 건물은 오피스텔로 이용중이며, 지하1층/지상7층 철근콘크리트조 건물입니다.
- 입지. 신제주초등학교 남서측 인근이며 숙박시설·각종 근린생활시설·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,279.2㎡, 공시지가 3,452,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란해 유사건물·공부·탐문·외부관찰을 바탕으로 평가됐으므로 이용상황과 관리상태를 재확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 황유주 전입일 확인. 613호 보증금 2,000,000원·월세 600,000원 점유자의 전입일이 미상입니다. 말소기준권리 2017.09.25.보다 앞선지 반드시 확인해야 합니다.
- 고영란 점유관계. 2023.11.08. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았고 2024.04.05. 배당요구가 접수돼 있으므로 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 실제 매매·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 유치권 판결문 확인. 2025.10.17. 유치권 부존재 판결이 확정됐다는 명세서 기재와 판결 범위를 원문으로 대조하세요.
- 위반건축물 확인. 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡ 무단증축 표시가 실제 행정처분·이행강제금 등에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 내부확인이 곤란했던 물건이므로 613호의 실제 이용상태와 시설·관리 상태를 재확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘613호 점유관계 확정’이 먼저다
이 물건은 감정가 70,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 34,300,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 구성농업협동조합 근저당이고, 매각물건명세서에는 인수할 권리와 법정지상권이 없다고 명시돼 있습니다. 과거 거액의 유치권 신고 역시 2025.10.17. 부존재 판결이 확정되어 유치권 자체는 정리된 상태입니다.
하지만 대상 613호에는 황유주·고영란의 점유 조사 내역이 있고, 특히 황유주는 전입신고일이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 또 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 0원은 긍정적이지만, 점유관계와 시세 검증이 끝나기 전에는 저가·안전형으로 단정하지 않는다”입니다. 2회 유찰이라는 숫자보다 입찰 전 613호 임차관계 원문 확인이 먼저입니다.
